面對火熱的房地產市場，上海相關部門果斷出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯合發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(下稱意見)，意見共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調整增值稅征免年限、優先滿足“無房家庭”購房等多方面加強市場調控。該意見自1月22日起實施。中新經緯客戶端詳細解讀上海樓市新政的六點影響。

解讀一：增加重點區域土地供給

資料圖：樓市。中新經緯 萬可義 攝

意見指出，要完善土地市場管理。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析，這項政策強調了三點。一是，土地供應要增加，結構要調整，這比較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。二是，政策明確區域市場供地的調整，尤其提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于增加此類區域的住房項目。三是，堅持房地聯動機制，穩定土地價格，這是為了防范地價上漲傳導到房價上去。

解讀二：打擊“假離婚”購房

意見指出，嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端表示，此前網傳的搖號認籌政策沒有出現在新政之中，但新政提出離異家庭房產數量按照3年內計算的政策，打擊了一部分“假離婚”購房行為，可能會降低部分熱點樓盤的購房需求。

58安居客房產研究院分院院長張波對中新經緯客戶端稱，政策對于那些想通過“假離婚”來獲得購房資格，以及通過“假離婚”來獲得首套購房資格的人，都會產生直接遏制作用。2020年已經有不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信號也十分明確。

解讀三：增加二手房交易成本

意見提出，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

張波稱，提高交易環節的稅收，可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動。2021年上海新房的供應力度預計會有所加強，以緩解二手房掛牌數量減少帶來的供應不足。

張大偉分析，普通住宅2年以上免征增值稅變成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海當下二手房房源稀缺，交易成本很可能會快速轉嫁給購房者身上，并使得少數新房的需求變得更為集中。

解讀四：嚴防資金違規流入樓市

意見提出，嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

嚴躍進稱，該政策最大的亮點就是提到“房地產貸款集中度管理”，銀行在后續的貸款發放方面勢必更為保守。部分炒作比較多的樓盤，也會在貸款方面面臨收緊的可能。

張波認為，對資金違規流入房地產，此前已經從嚴監管，而上海在執行差別化信貸方面也較為嚴格，這次則是再度強調。下一步，對于消費貸、經營貸違規流入樓市，預計會有更明確的查處與打擊。

解讀五：“無房家庭”優先搖號

意見指出，嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

張波表示，上海在“一房一價”、公示及備案等方面做得都較好，這次提出“一價清”，是為了防止開發商在裝修、車位等方面違規收取費用。“實名制”管理，則可以有效打擊炒作購房資格與不當轉讓獲利。

張波還稱，完善新房公證搖號，是要打擊新房的價格炒作。為保障房價穩定，上海在近兩年執行了嚴格的新房限價制度，致使部分板塊的一二手房價格出現倒掛，進而導致新房銷售環節極易產生違規現象，比如，私下收取“茶水費”、內部違規操作等。該政策出臺后，會在銷售層面強化管控力度。

嚴躍進稱，政策提出要優先滿足“無房家庭”自住購房需求，預計后續會出臺具體的優先搖號認購規則，保障無房家庭的優先購房。

解讀六：或有持續性政策落地

張大偉稱，本輪上海房價上漲的主要原因是出現“打新潮”與學區房價格攀升，也有少數經營貸違規進入樓市的推波助瀾。整體看，此次調控升級產生的抑制作用或許相對有限，為抑制新房搖號過熱，建議增加熱門項目的限售期，抑制投資炒作。

張波指出，十條新政出臺并馬上落地實施，是政府部門對上海樓市近期非理性升溫的快速反應，也是后續調控持續收緊的信號。這些政策落地后，如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區域二手房房價仍被惡意炒作，未來還會有持續性政策跟進落地。