【A股最慘板塊再遭暴擊 600億“頂流”基金經(jīng)理也扛不住！房地產(chǎn)生意太難做？】2021年年初看多房地產(chǎn)板塊的明星基金經(jīng)理董承非，于一季度大幅加倉的萬科、保利地產(chǎn)表現(xiàn)均不盡如人意，其管理的2只基金盈利排名已跌至2000名之外。

重倉持有地產(chǎn)股的投資者，最近有點崩潰。

2020年被“茅資產(chǎn)”吊打，2021年又被周期股“蹂躪”。5月19日，一則限制房地產(chǎn)融資的傳聞再次令房地產(chǎn)板塊集體重挫，在收盤后，多位來自銀行、理財業(yè)內人士表示，有關注到上述傳聞，但均未收到此類通知或窗口指導。

2021年年初看多房地產(chǎn)板塊的明星基金經(jīng)理董承非，于一季度大幅加倉的萬科、保利地產(chǎn)表現(xiàn)均不盡如人意，其管理的2只基金盈利排名已跌至2000名之外。

對于當前房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)內人士普遍認為，高地價、限房價的背景下，房企盈利能力下行是壓制估值的核心因素。

房地產(chǎn)板塊再遭“暴擊”

受疫情影響，2020年地產(chǎn)股經(jīng)歷了“至暗時刻”，中證房地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌近13%，進入2021年，年初至今指數(shù)累計跌幅為2.5%，仍明顯跑輸滬深300指數(shù)(-0.75%)。

5月19日，跌跌不休的房地產(chǎn)板塊再度集體重挫，其中榮盛發(fā)展(002146)大跌超5%，“地產(chǎn)一哥”萬科A也大跌近2%，板塊內的情緒再次被壓制到冰點。

當日A股并未出現(xiàn)大跌，整體處于橫盤震蕩，房地產(chǎn)板塊集體下跌或許與一則傳聞有關。5月19日，網(wǎng)上傳出一則消息稱，協(xié)會明確要求全行業(yè)均不得開展房地產(chǎn)供應鏈類項目，單一類或集合類項目均不可，將加大對房地產(chǎn)融資的管控力度。

當日收盤后，有媒體報道，多位來自銀行、理財、保理業(yè)內人士表示，有關注到上述傳聞，但均未收到此類通知或窗口指導。業(yè)內人士表示，監(jiān)管對房地產(chǎn)供應鏈2020年就已有窗口指導，房地產(chǎn)類供應鏈ABS儲架規(guī)模最多20億元，已獲批儲架的可以繼續(xù)滾動發(fā)行，但新申請已經(jīng)很難獲批。

可見，市場資金對于地產(chǎn)板塊的情緒是非常脆弱的，稍有風吹草動，便有資金出逃。自2020年以來，地產(chǎn)板塊一直都不受市場資金待見，房地產(chǎn)板塊的總市值已累計跌去了3272億元。

從地產(chǎn)板塊的估值也可以看出資金的謹慎程度。以龍頭股為例，萬科的市凈率僅1.3倍，而其過往多年的凈資產(chǎn)收益率ROE都超20%；保利地產(chǎn)的最新市凈率甚至已跌破1倍，處于破凈狀態(tài)。

有分析人士指出，由于“房住不炒”的政策定調，房地產(chǎn)調控仍會持續(xù)，央行貨幣政策邊際趨緊，是房地產(chǎn)估值不斷下行的主要原因。

600億“頂流”基金經(jīng)理重倉萬科、保利

忍受煎熬的不僅僅是散戶，重倉配置地產(chǎn)板塊的公募基金也不好受。

“地產(chǎn)是比現(xiàn)金還要好的資產(chǎn)，是震蕩市的防御利器。”這是明星基金經(jīng)理董承非在2021年年初給出的預判。目前，其掌管的興全新視野、興全趨勢投資都重倉了萬科A、保利地產(chǎn)。

據(jù)2021年一季度顯示，截至3月31日，興全新視野前十大重倉股分別是紫金礦業(yè)、三安光電、中國神華、萬科A、保利地產(chǎn)、?？低暋⒚滥杲】怠⒈毙陆ú摹⒅袊桨埠兔羁伤{多。

再看興全趨勢投資混合，今年一季度前十大重倉股分別是紫金礦業(yè)、三安光電、萬科A、?？低暋⒚滥杲】?、保利地產(chǎn)、中國平安、北新建材、歐派家居和宋城演藝。

對比2020年年末的持倉情況，董承非在今年一季度對萬科、保利地產(chǎn)都進行了一定程度的加倉。其中，興全新視野對萬科、保利地產(chǎn)分別加倉200萬股、1000萬股，興全趨勢投資對萬科、保利地產(chǎn)分別加倉1879.9萬股、3603萬股。

截至目前，董承非管理的2只基金資產(chǎn)總規(guī)模高達667.42億元。其中，興全趨勢投資是老牌牛基，成立以來的回報率超過2462%，董承非于2013年10月28日接手管理，任職期間的回報率達331.88%，年化回報21.31%。

其實，早在2021年年初，董承非曾在一次內部演講中表明了今年的投資策略。其表示，對2021年持謹慎態(tài)度，已經(jīng)在做防御性動作，寧愿少賺不多虧，持倉結構上往自己覺得更安全更舒服的方向上靠，基本已經(jīng)進入防守打法，策略上采取降低權益?zhèn)}位，調整持倉結構，減持高位資產(chǎn)等。

董承非在提及地產(chǎn)行業(yè)時表示，地產(chǎn)是比現(xiàn)金更好的資產(chǎn)，是震蕩市的防御利器，所以更愿意持有，但不會押注太重。

即使是“小心翼翼”，資本市場依然潑了一盆冷水。從前5個月的市場表現(xiàn)來看，董承非重倉的2只地產(chǎn)股表現(xiàn)不佳。今年年初至5月19日期間，保利地產(chǎn)累計跌幅達14.7%，萬科A的累計漲跌幅為6.72%。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，興全新視野定開混合今年的累計收益為-2.19%，在同類基金中排名第3484位；興全趨勢投資混合累計收益為0.5%，在同類基金中排名第2433位。

凈利潤率低至1%-2%！房地產(chǎn)生意太難做？

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的賺錢模式是，拿地-預售賣房-蓋房-交付，盈利的核心自然是低價拿地，高價賣房。有分析人士表示，目前房地產(chǎn)的邏輯變了，集中供地新規(guī)之下，拿地競爭更加激烈，價高者得，但賣房卻被限價，房企利潤空間被壓縮，如果融資成本沒控制好甚至會虧錢。

近日，“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(002244)董事長戚金興在業(yè)績說明會上表示，最近在杭州集體土地出讓中，公司獲取了5塊土地，在濱江集團精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

1%-2%的凈利潤水平，瞬間令行業(yè)炸鍋，高地價、限房價的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力令人堪憂。據(jù)中信建投證券測算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%；與融信聯(lián)合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%；單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比為81.9%，隱含毛利率則為-1.9%，存在虧損的風險。

而這背后是，杭州集中土地出讓的火爆，拿地的平均溢價率高達26%，杭州出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價新高。

另外，克而瑞測算，建發(fā)集團于5月13日在廈門拿下的湖里區(qū)地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米；剔除配建后，樓面價高達6.78萬元/平方米，然而該區(qū)域的商品房售價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000余元/平方米，想要實現(xiàn)盈利十分困難。

濱江、建發(fā)集團僅僅是一個縮影，目前各家地產(chǎn)巨頭為了市場份額，爭相搶地，使得土地拍賣價格不斷刷新新高，然而一手房房價卻被限制，房企的盈利空間自然被壓制，而這種情況或將是未來一段時期的常態(tài)。

當前業(yè)內普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)未來提高盈利能力，是改善市場估值的關鍵。中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，拿地價不斷上漲，未來銷售端限價難言放開之下，預計房企利潤率將會繼續(xù)被壓縮。

中泰證券指出，三道紅線、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動房地產(chǎn)行業(yè)加速邁入運營驅動時代，將推動房地產(chǎn)行業(yè)門檻提升、并減少內耗，行業(yè)集中度將進一步提升。

（文章來源：券商中國）