近日，險資集中投資不動產項目引發市場關注。中國保險行業協會官網信息顯示，今年上半年，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險等4家保險公司披露了對11個不動產項目的投資進展。與去年同期只有2家保險公司披露2個不動產項目的投資情況相比，今年險企的投資熱情明顯攀升。

險資今年以來對不動產的偏愛主要出于哪些考慮？這是否可以作為險資新一輪“買買買”的信號？

4家險企半年“掃貨”11個不動產項目

市場關注度最高是平安人壽對來福士項目的投資。平安人壽從新加坡凱德置地集團及私募基金獲取上海來福士廣場等6個商業辦公不動產項目60%至70%的股份，總投資金額約為330億元。同時，平安人壽擬向其中5家項目公司提供41億元的股東借款，投資預計在2021年三季度正式完成。

在平安人壽出手之前，今年6月初，和諧健康已出資90.6億元收購北京SK大廈，創下疫情以來單棟寫字樓大宗交易總價的最高紀錄。此前，太保壽險披露了投資上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132地塊的情況，出資額約1.12億元。

除了上述3家保險公司在商業地產上的投資之外，泰康人壽披露的10余條投資信息大多指向泰康保險集團旗下養老社區項目，包括泰康北京燕園養老社區和泰康集團大廈。

集中投資或基于三種考慮

業內人士分析，從投資目的來看，險資今年的不動產投資主要基于三種考慮。

一是解決自用需求持有不動產。大型保險公司有龐大的人力隊伍，辦公、業務開展等均需要大面積的辦公場所。泰康人壽投資泰康集團大廈、太保壽險投資太平橋中心地塊等均基于此考慮。

二是基于資產負債匹配的投資行為。清華大學五道口金融學院中國保險和養老金研究中心研究總監朱俊生表示，保險資金負債期限較長，與房地產投資的資金期限相匹配，可以幫助保險公司更好地做資產負債的久期匹配。

中泰證券在研究報告中分析，一方面，商業地產的久期足夠長，能夠滿足險資資產負債久期匹配的需求。根據平安集團的披露，平安人壽保單的負債久期一般在15年左右，目前固定收益類資產久期仍存在缺口，在7年以內。另一方面，此次其收購的6個來福士項目均處于核心城市的核心地段，去年在疫情影響下平均出租率仍有90%，現金流充裕，疊加長期地價升值，基本可以達到險資的長期收益率目標。

三是對養老社區的布局。今年保險公司普遍加大了對養老社區的投資，記者從業內了解到，除了泰康人壽外，還有多家保險公司今年也加大了對養老社區的投資布局。

新一輪“買買買”信號并未出現

實際上，險資對于商業地產的青睞由來已久。早在幾年前，險資就開始大舉在全球各地收購商業地產。對外經濟貿易大學保險學院教授王國軍介紹稱，前幾年險資在房地產上的投資相對比較成功，投資收益普遍較好。近兩三年全球房地產市場不景氣，險資這方面的投資熱情也有所下降。不過今年上半年，商業地產市場有所恢復，險資投資熱情隨之回升。

記者從業內了解到，上半年的情況并不能完全看成險資新一輪“買買買”的信號。朱俊生表示，一方面，房地產政策調控比較復雜，保險公司對房地產價格走勢趨勢及宏觀判斷會出現分歧。另一方面，商業地產項目背后涉及很多保險公司并不很熟悉的領域，保險公司以股權投資的形式介入后，對這個領域的研判能力也面臨挑戰。

對于養老地產的布局，部分保險公司也有所猶豫。王國軍表示，目前保險公司做重資產、高端養老社區比較多，但養老市場上高端人群占比并不高，目前保險公司已經消耗了一些高端客戶資源，未來高端客戶的需求并沒有想象中那么多。此外，隨著老年人長壽數量逐步增加，保險公司的支付壓力也會越來越大。

王國軍建議，保險公司可以換個思路做養老社區。普通老人的居家養老需求非常大，保險公司可以與地產公司、科技公司合作，將高端養老社區的一些設備和運營模式復制到居家養老，在家里給老年人提供護理與服務，降低老年人的養老成本，也降低自身的投資成本。