物業行業再現大手筆收并購。2月14日晚間，碧桂園服務公告稱，公司擬收購中梁百悅智佳93.76%的股權，收購完成后中梁百悅智佳將成為碧桂園服務全資附屬公司，交易價格暫未透露。

與此前“大魚吃小魚”有所區別的是，目前被收購的物業企業名單中不乏IPO排隊企業。開年以來，除了中梁百悅智佳被碧桂園服務收購以外，已經向港交所遞表的禹佳生活、中南服務也被華潤萬象生活收入麾下。在上市潮退去之后，委身大型物業公司正成為中小物業公司的第二選擇。

中國房地產數據研究院院長陳晟表示，從某種角度而言，被出售的物業公司是房企多元化業務中的優質資產，能夠幫助關聯房企有效平衡現金流；而對于物業行業頭部企業而言，如果想突破10億平方米在管面積的目標，現階段是并購的機會點。

中梁百悅智佳易主

此次交易標的中梁百悅智佳距離敲鐘上市僅一步之遙。根據港交所信息，2021年12月23日，中梁百悅智佳通過港交所聆訊并披露聆訊后資料集。對于中梁百悅智佳上市前夕倉促賣身，有專業分析人士認為，或和中梁百悅智佳實控人楊劍為旗下另一地產上市平臺中梁控股紓困有關。

“從中梁控股的銷售情況來看，其并未完成去年的計劃，再加上各地政府加強預售資金監管又使得大量資金受限。在目前的融資環境下，企業流動性壓力是顯而易見的。”IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，目前三四線城市市場非常冷淡，中梁控股在三四線城市較大的土儲占比就成了自身的負擔，營收、業績均面臨壓力。

不過，中梁控股有關人士強調了中梁百悅智佳的獨立性，該人士表示，物業并非中梁控股體系以內，對交易不評論，物管業務為控股人持有，其交易尚在進行中，與中梁控股沒有直接關系，實際人會一如既往對中梁控股做出最強而有力的支持。

值得一提的是，碧桂園服務此前已經是中梁百悅智佳的股東之一。中梁百悅智佳招股書顯示，2021年3月30日，碧桂園服務以約2.40億港元的代價獲得其6.24%的股份。對于碧桂園服務而言，由于中梁百悅智佳在長三角三四線城市有著較為廣泛的布局，有望成為其版圖的有益補充。

聆訊后資料集顯示，截至2021年上半年末，中梁百悅智佳來自一線城市、二線城市、三線城市、四線及以下城市的在管面積分別為7.2萬平方米、295.8萬平方米、1899.8萬平方米和1117.7萬平方米，占比分別為0.22%、8.91%、57.21%和33.66%，三四線城市占絕大部分。

碧桂園服務在公告中也表示，公司與中梁百悅智佳的項目在業務區域重合度較高，有利于未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水平。

全聯并購會信用管理委員會專家安光勇表示，碧桂園服務之前已經是中梁百悅智佳的股東，對其比較了解，這也避免了企業因收購自己不了解的企業而導致的并購后整合（PMI）失敗。

物業行業并購邏輯生變

2022年以來，物業行業并購力度不減。除了碧桂園服務收購中梁百悅智佳以外，1月5日、1月20日，華潤萬象生活相繼宣布擬收購禹佳生活、中南服務，兩次交易對價分別不超過10.6億元、22.6億元，合計不超過33.2億元。

禹佳生活和中南服務均為港股IPO排隊物業公司。和中梁百悅智佳類似，中南服務于2021年兩次遞表，于2021年11月12日通過聆訊。禹佳服務則分別于2020年12月11日、2021年6月16日兩次遞表，不過招股書兩次均失效。

一系列案例表明，物業行業收并購的標的正由中小物業公司轉向頭部物業企業、上市物業企業或是擬上市物業企業。

“在母公司受到影響的情況下，多家擬IPO物業企業‘賣身’變成了一種幫助母公司回籠資金的方法。”中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時表示。

友鄰出行創始人、社區經濟分析師黃昇表示，多家擬IPO物業企業被收購背后，是物業企業上市的估值和市盈率回歸正常和理性的局面，同時預示著物業公司在資本市場“香饃饃”時代一去不復返。

2021年，物業行業在二級市場表現不佳。Wind數據顯示，去年恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）跌46.74%，中資物業管理指數（887811.WI）跌26.02%。估值方面，以中資物業管理指數（887811.WI）為例，截至2022年2月15日收盤，市盈率（TTM）為33.34倍，距離2021年2月19日創造的86.62倍估值高點縮水超過六成。

一級市場方面，按照上市日期為基準，2021年共有13家物業公司（港交所行業分類）港股上市，其中8月份之前11家，8月份以后僅2家，去年下半年物企IPO步伐普遍放緩。在此情形下，被并購成為擬上市物企的新選項。

而對于大型物業公司而言，來自資本市場的助力是其頻繁進行并購的可行性因素之一。黃昇表示，碧桂園服務再度出手并購中梁百悅智佳，再一次證明了大型物業企業上市以后，利用資本力量和財務杠桿能夠實現“強者恒強”和贏家通吃的局面。

中物研協和克而瑞物管日前聯合發布的《2021年度物企上市公司并購研究報告》顯示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發起53項并購，并購交易總額達366.88億元。48家上市物業企業上市公募集資金凈額約852億港元，其中用于并購的金額占比61.51%。