近日，GCV影城西安悅薈店宣布停業，引發關注。該影城所在的西安悅薈廣場，曾為西安“地王”項目。但在運營近五年后，與所在解放路商圈，甚至城墻內不少商業項目一樣，都面臨客流流失、店面大量閑置的現狀。而該商圈正面臨著如何轉型的陣痛，怎么轉、靠啥轉、轉什么，就顯得尤為重要。

影院宣布停業 西安悅薈廣場多個店面閑置

近日，GCV影城西安悅薈店，運營近五年后宣布停業。

7月25日晚，在西安悅薈廣場八層，原GCV影院已閉店并設置圍擋，現場張貼的停業公告稱：由于影城經營計劃改變，將于2023年6月30日停止經營。退卡服務7月15日前在GCV影城西安悅薈店辦理，7月15日后至GCV影城西安萬和城店辦理。

GCV影城是韓國最大連鎖電影院品牌，2006年進入國內市場，十多年間已在60多個城市開設100余家門店。原本，GCV影城在西安4個購物中心內開設門店。悅薈店停業之后，還剩下萬和城店、印象城店和萬象城店。

西安悅薈廣場2018年9月19日開業，當時定位“趣味橫生的購物娛樂集結地”，引入影院品牌正是GCV。不過，經營近五年后，除影城停業，悅薈廣場多個店面也出現閑置。

華商報記者在悅薈廣場看到，在正常開放的商場各樓層內，有多個品牌關閉相應門店或設置商場圍擋，處于營業狀態的更多是一些餐飲、美容和健身店面。對于關閉原因，多數品牌并未說明，但有一家牛排店提示“裝修升級暫停營業，用餐可以前往印象城四樓”。此外，悅薈廣場部分扶梯停運，用圍欄擋住。同時，商場內一些服飾門店推出打折促銷活動，有的商品優惠至1折。

就商場內門店閑置情形，悅薈廣場一位工作人員稱，商場對外營業未受影響，有的商戶正在裝修。至于商場目前招商情況、后續整體是否將做調整，該工作人員表示“不太清楚”。

在西安市新城區重點招商樓宇信息平臺上，悅薈廣場招商方向為“商貿”，總建筑面積121950㎡，單層面積10936㎡，層高5.5-6米，停車位1181個，待招商面積28132㎡。

解放路商圈 過去十余年誕生三宗“地王”

熟悉西安房地產的人或許有印象，悅薈廣場在開業前就受到關注。

這是因為，項目所在的東新街與解放路十字東南角地塊，在2014年4月出讓時，曾以2466萬元/畝刷新價格記錄，成為西安的單價“地王”。

2014年正逢房地產市場低谷時期，西安新“地王”一經問世，外界都在猜測這宗地會以什么樣的姿態進入市場。資料顯示，悅薈商業房地產開發（西安）有限公司在拿地之后，經過增資等一系列工商變更后，開始開發商業綜合體項目悅薈廣場。

為了脫穎而出，西安悅薈廣場外立面據稱“運用了西安的城墻元素”，室內設計“將立柱減少到最低程度，讓消費者在購物、休閑的過程中視線無阻”，并在開業后由全球零售資產管理專家PraderaRetailAsia提供商業運營管理。

就地理位置，西安悅薈廣場所在的解放路商圈，是通往西安火車站的交通干道。從早期的民生百貨，到后來的萬達廣場，紛紛在此布局。而且，周邊有多條地鐵線路通過，南邊是地鐵4號線與6號線的換乘站大差市站，北面有地鐵1號線與4號線的換乘站五路口站。

過去十余年，“寸土寸金”的解放路誕生了三宗“地王”，全部是商業用地。先于悅薈廣場出讓的“地王”，是一路之隔的蘇寧易購廣場。該宗地在2012年以1959萬元/畝成交。在悅薈廣場之后，2016年10月，通盛地產摘得解放路西安第四醫院以南4畝商業用地，成交單價達2795萬元/畝，再度刷新西安土地成交單價記錄。

車水馬龍昔日夸 門可羅雀今朝愁

“一條解放路，半座西安城”，解放路曾是全市最繁華商業街區之一。

西安美好生活文商旅研究院院長夏強表示，與火車站相連的交通條件，加上西京賓館、民生市場、珍珠泉浴池等存在，解放路從20世紀三四十年代起就已是西安商業中心。而且，過去西安城區集中在城墻范圍內，在零售由產品決定的時代，解放路幾乎是進城消費的必選。

然而，商圈興衰與消費習慣密切相關。“隨著西安城市空間擴大，進城逛街，不再是消費者的必然選擇。”夏強認為，雖然老城區街道上遛彎居民不少，但受到生活距離、停車出行、設施陳舊等制約，消費客群卻嚴重流失。另一方面，當人們出行有了高鐵、飛機、高速公路等更多選擇，不再依賴于火車，許多外地游客來到西安的第一印象也不再是解放路。

西安秦商經濟發展促進會會長朱林表示，西安城墻內的老城區，在建筑和規劃格局上存在制約。更重要的是，新商圈紛紛“跳”出城墻，比如大雁塔商圈、小寨商圈、科技路商圈等。新商圈的興起，自然對傳統商圈帶來一定影響。

事實上，悅薈廣場只是解放路商圈，甚至城墻內商業衰落的一角。

7月27日中午，華商報記者看到，與西安悅薈廣場一路之隔的蘇寧易購廣場，目前對外營業的主要是商場一層部分餐飲店面、六層蘇寧影城及商場內電器銷售門店，商場內原有百貨消費門店多已人去樓空、大門緊鎖，扶梯也處于停運狀態。

而在悅薈廣場、蘇寧易購廣場斜對面的民樂新都會，也出現商鋪大面積擱置，進入一樓，有部分商販在售賣生活用品，商場內客流主要來自正常營業的人人樂超市。

五路口的萬達廣場，緊鄰民樂園步行街，人氣在周邊一眾商業項目里相對較好。但越往商場里面走，就會發現客流表現也難與當年剛開業時相媲美。

消費不振 供給過剩 持續施壓老商業圈

疫情及經濟下行對實體商業影響明顯，并持續施壓競爭力下降的老商業圈。

《西安市“十四五”商務發展規劃》曾提及西安商業面臨的挑戰：“受居民收入增長、未來支出和消費習慣等多重因素制約，消費難以保持高位增長。西安傳統商業業態和市場存量占比過大，供給過剩導致結構失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企業經營困難，實體店倒閉潮頻發，結構調整任務仍十分艱巨。”

據世邦魏理仕統計，今年上半年西安零售物業迎來4個新項目入市，均來自新興片區，共帶來近33.6萬㎡新增供應，推動市場總體量升至673.7萬㎡。在此基礎上，下半年西安零售市場仍將迎來近30萬㎡新增供應。

今年公布的2023年西安市重點項目名單里，服務業項目有267個，約占總項目數近四分之一。其中，商貿城市綜合體項目達到151個，城東愛琴海城市商業綜合體，城西中國國際絲路中心，城南宜家購物中心、小雁塔太古里等項目，曲江太平坊城市商業綜合體等悉數在列。

一位商業研究人士稱，新項目開發持續鋪開，西安既有商業體面臨客源競爭。

與西安商業不斷外擴相對應的是，過去幾年城內已有多個商業項目宣告閉店。例如，曾叱咤西安商界的百盛東大街店、西大街時代百盛先后在2016年6月、2018年12月關店。北大街過去幾年揮別了民生百貨鐘樓店、大洋百貨、新世界百貨等。西大街的中環銀泰百貨，也已在2022年閉店。端履門十字的群光廣場，從開業到停業整頓更是只有兩年時間。

文商旅三業態+餐飲組合或許是轉型大方向

近十年西安人口增加最多的五個區是未央、雁塔、灞橋、長安和蓮湖。其中，“城三區”中只有蓮湖。在城市人口外遷、消費吸引力下降的現實面前，老城區商業如何走出困境？

實際上，政府層面已在積極出動，出謀劃策，化解城內商業的尷尬。

以新城區為例，據媒體5月份報道，區內轉型項目中，悅薈改造項目完成前期基礎性工作，股權轉讓協議基本達成初步意向；蘇寧改造項目盡調、評估工作整體進程已完成70%，股權轉讓協議已草擬初稿；“新城·民生艾米新空間”項目已正式簽約，相關空間轉化、產業轉型的發展方向已確定。此外，板塊城市更新策劃快速推進，現已基本確定板塊城市更新策劃方案。

解放路商圈怎么轉型？向什么地方轉？如何轉？政府、企業、專家等都在積極想辦法、出政策、找方向。

“作為老商圈，目前面對的這種現狀是時代發展的結果，埋怨誰也不起作用，現在的問題是如何度過陣痛期，讓商圈走出尷尬，獲得新生機。”朱林說。

去年設立的西安城市更新基金，亦將為本地城市更新項目提供更多資金支持。

夏強表示，政府及主管單位介入將在政策和資金扶持等方面提供強大助力，但老城區商業最大不足是客流流失。如何通過有效引流，將消費者重新吸引過來，這需要在整體業態調整和對外推廣上做更多。比如，城墻內商業要主動適應客群變化，像慕名而來的旅游者，他們需要的是更多接地氣和能夠代表西安、陜西地域特色的消費體驗。

目前來看，城市更新背景下，或許是老商圈煥新升級的機會。

2021年底，西安等21個城市被確定為全國首批更新試點城市，《西安市城市更新辦法》也已從2022年起施行，明確“補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力，延續歷史文化傳承，推進城市持續有機更新。”

“城市更新大方向已經明確，但實踐中還需更多探索與觀察。”一位業內人士稱，城市更新絕不同于過去房地產模式下的“大拆大建”，而是圍繞存量改造面向以長期運營驅動為底層邏輯的項目，這不僅需要大量前期資本投入，改造中也需要持續性自我造血。

亦有專業人士分析，今年暑假期間到西安旅游的游客數量可謂空前，面對如此大的人流量，文商旅三大業態以及餐飲業的結合或許是解放路商圈的轉型方向。當然，這種轉型需要的是政府引導、企業主動、市場運作、消費承接，逐步探索來完成。