近期，北京、上海兩地調(diào)整優(yōu)化了多項(xiàng)房地產(chǎn)政策。據(jù)悉，兩地多家銀行已開(kāi)始執(zhí)行最新房貸標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次北京、上海的政策調(diào)整力度較大，不僅減輕了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，提振了市場(chǎng)信心；還盤(pán)活了市場(chǎng)，刺激了消費(fèi)，特別是對(duì)剛需和改善性需求形成利好。

多家銀行已執(zhí)行房貸新政

12月14日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》。同日，上海宣布自12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房首付比例、房貸利率等政策作了調(diào)整。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，北京、上海房地產(chǎn)新政可視為對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的一個(gè)具體落實(shí)。另外，9月份之后樓市持續(xù)處于調(diào)整階段，而11月份全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積、銷售額同比降幅都有擴(kuò)大。這也增加了房地產(chǎn)支持政策加碼的必要性，同時(shí)也意味著2024年房地產(chǎn)支持政策將持續(xù)加碼，政策“工具箱”在降低購(gòu)房門(mén)檻、下調(diào)居民房貸利率等方面還有較大空間。

從12月15日起，北京、上海地區(qū)的多家銀行已正式執(zhí)行房貸新政。北京一家國(guó)有大行某支行個(gè)貸部工作人員表示，從12月15日起新辦貸款按照新的政策執(zhí)行，城六區(qū)內(nèi)、城六區(qū)外首套房貸利率分別為4.3%、4.2%，二套分別為4.8%、4.75%。另外，新發(fā)放的首套房貸款首付比例最低下調(diào)至30%，二套房首付比例最低為40%。

北京另一家國(guó)有大行某支行個(gè)貸部工作人員也表示，新辦房貸利率已于12月15日開(kāi)始調(diào)整。另外，對(duì)于貸款購(gòu)買首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%；對(duì)于貸款購(gòu)買二套住房的居民家庭，所購(gòu)住房位于城六區(qū)的，最低首付款比例不低于50%；所購(gòu)住房位于城六區(qū)以外的，最低首付款比例不低于40%；同時(shí)，房貸利率年限也從之前的25年調(diào)整為30年。

上海一家國(guó)有大行某支行個(gè)貸部工作人員表示，從12月15日起，該行首套房貸款利率降至4.1%，最低首付款比例不低于30%；二套房主城區(qū)房貸利率4.5%，最低首付款比例不低于50%；非主城區(qū)房貸利率4.4%，最低首付款比例不低于40%。

上述銀行工作人員均強(qiáng)調(diào)，本次調(diào)整僅涉及新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，不涉及存量房貸。對(duì)于已經(jīng)簽約但還沒(méi)有放款的客戶，也可以按新政調(diào)整。

“繼深圳之后，北京、上海兩個(gè)一線城市也從需求端入手，加大對(duì)商品房市場(chǎng)的支持力度。一線城市的商品房在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占比不高，但其房貸政策的調(diào)整具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)作用?！蓖跚啾硎?，后續(xù)其他城市也會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)力度更大的措施，除了降低購(gòu)房門(mén)檻、下調(diào)房貸利率外，還會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免，適度發(fā)放購(gòu)房券，加大公積金購(gòu)房支持力度等。

銀行資產(chǎn)質(zhì)量有望邊際改善

房地產(chǎn)政策邊際寬松，也將會(huì)給銀行業(yè)務(wù)帶來(lái)利好。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，北京、上海兩地調(diào)整優(yōu)化多項(xiàng)房地產(chǎn)政策，有利于穩(wěn)定銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模，穩(wěn)資產(chǎn)價(jià)格，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

“銀行信貸結(jié)構(gòu)中，住房貸款是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行也愿意去增加投放。降低房貸利率可以提振居民貸款購(gòu)房意愿，從而增加銀行信貸投放規(guī)模?！崩钣罴芜M(jìn)一步表示。

在王青看來(lái)，未來(lái)在房貸利率下調(diào)的帶動(dòng)下，2024年銀行凈息差還有進(jìn)一步收窄壓力。不過(guò)，伴隨樓市支持政策加碼，新發(fā)放居民房貸規(guī)模會(huì)隨之放大，這會(huì)有助于緩解銀行“資產(chǎn)荒”壓力。

中金公司研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，特別是促進(jìn)房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)和銷售恢復(fù)是緩解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，除了逆周期的金融政策（包括信貸支持、利率和首付比例下調(diào)等）之外，通過(guò)財(cái)政和準(zhǔn)財(cái)政等方式保交樓、穩(wěn)信心也有利于房地產(chǎn)主體信用的改善，對(duì)于銀行而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)有助于改善資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)期，特別是開(kāi)發(fā)貸占比較高的股份行和按揭貸款占比較高的國(guó)有大行。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，北京、上海兩地降低按揭貸款利率下限和最低首付要求，調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)有效需求釋放，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資和消費(fèi)將企穩(wěn)反彈。

（來(lái)源;證券日?qǐng)?bào)）