學區房價格的這一輪下跌，更多還是擠泡沫的過程，學區房的價值變化也是一個長期的過程。

學區房的好光景，難再續。

“低于指導價500萬元，深圳四大名校，106平方米3房僅8xx萬元”深圳一位房地產機構中介人士在公眾平臺百花片區發布有關學區房的房源價格情況。類似這樣的信息層出不窮。

伴隨這一輪房價下行，以名校為噱頭的學區房也難逃周期，紛紛上演著價格大跳水。

與此同時，深圳集團化辦學還在加快推進，“名校”范圍不斷蔓延，范圍內部分非市區板塊項目，單價更是低至僅“2字頭”即可進場。

在這個歷史進程中，名校學區的光環，還會被進一步稀釋。

名校學區上演過山車

據國家統計局發布的數據，深圳2023年11月依舊延續房價下行走勢，且一二手房價格環比降幅達年內最大。在這一輪持續性的價格下探中，長期以來作為硬通貨的深圳學區房早已不能獨善其身，經歷著一次又一次下跌。

僅對比2022年底，在@大咖深房團篩選監測的119個有效學區樓盤中，2023年內掛盤均價下滑小區高達112個，下跌占比94%。

即便是頂流“四大”學區房價格（深圳中學初中部、深圳外國語學校、深圳實驗學校初中部、深圳市高級中學）也難逃下滑走勢，如深實驗初中部的長樂花園，目前掛盤均價為9.2萬元/平方米，2023年內下滑22.5%。

如果將時間線再稍微往前，對比2021年仍在頂流位置時的學區房價格，掛牌價直接“腰斬”的小區可謂比比皆是。

以下為房地產機構中介人士提供的一份“四大”對應學區房現掛牌均價與2021年高峰期時對比數據。

從數據圖表可以看到，就算是“四大”學區，最高跌幅也已超過40%，普遍跌到20%以上，能保持在20%以內的都屬相對堅挺。

在 “四大”學區之外，尤其是部分僅借靠優質名校起身的“老破小”項目，無疑受影響更為明顯。

這當中，房價從“暴漲”到走下神壇的八卦嶺板塊可謂經典。

據一位網友表示，他最早買下八卦嶺宿舍的一套一室房源，總價不過20萬元。后至2019年，伴隨深圳房價上升，八卦嶺片區的二手房均價也漲到了“5字頭”，不過還是遠低于當時福田區“7字頭”的均價。

同年，隨著片區被劃入新建荔園小學東校區消息傳出，八卦嶺的房價便開始“扶搖直上”。

2019年9月，八卦嶺片區均價迅速追平福田區的整體均價水平，屆時有個別房源最高掛牌價已升到“9字頭”；上漲還在繼續，次年3月，荔園實驗中學再次落地八卦嶺，頭頂“雙名校”光環，2020年的八卦嶺住宅普遍掛牌價穩穩站上10萬元/平方米。

2021年3月份，八卦嶺宿舍成交多套一室單元，成交單價高達14萬元/平方米，以一套29平方米戶型為例，總價達到420萬元。

反觀現在，據中介機構分享的數據，2023年初，八卦嶺宿舍成交了一套同樣29平方米的一居房源，總價僅230萬元，折合單價不到8萬元/平方米，相較過去高峰期的420萬元近乎“腰斬”。目前二手房平臺上該小區掛牌價格也幾乎維持在7萬元~9萬元/平方米之間。

寶安新安片區寶中學區的靈芝新村、羅湖翠竹片區深中學區的鵬公館等樓盤，亦是類似現況。

名校學區不再高不可攀

以這批“老破小”學區房為首的堪稱過山車式的價格下跌，除了受樓市大環境因素的影響外，亦離不開深圳近年來教育均衡化政策的不斷改革深化。

從2021年開始，深圳推出大學區、名校集團化、教師輪崗和雙減政策，四把重拳之下無論是意向學區房的買家，還是學區房的業主，心理都產生了微妙變化。業主們越發不安，買家們則越發觀望、糾結。

以大學區為例，福田區一位中介人士說：“即便是價格有下調，但福田本身的房價并不低，買家花個幾百上千萬元買個學區房，還要擔心自己的孩子被分到不是理想中的學校，自然會影響決策。”

不僅如此，名校集團化的推進還在進一步稀釋著名校本身的光環。

據不完全統計，所屬教育集團為“四大”或“四大”衍生而出的新教育集團的已開學學校，全市已接近30所，覆蓋深圳各區。以深圳中學教育集團為例，旗下所屬學校目前已達12座。

除了“四大”名校之外，深圳各區亦在加大培育本土名校集團，如近期寶安區最新提出將深外寶安學校獨立成為新的教育集團，同時新增寶安中學（集團）和寶安中學外國語學校（集團）。

一番快進操作下來，基本實現了“名校”遍地。

隨著“名校”范圍的蔓延，自然也是越多項目被賦予“名校”光環。其中，相較福田、南山等板塊的高房價，龍崗、光明、坪山乃至大鵬等區域，疊加樓市價格戰激烈，無疑也是越發友好的“名校”進場區域，包括“2字頭”可拿下的深圳中學大鵬學校、“3字頭”的深實驗坪山中學/深中坪山創新學校等。

回看過去高高在上的深圳市區“老破小”，當學區優勢在教育均衡化過程中不斷被稀釋，它們也再無法支撐起被透支的房價，剔除學區概念，那年代感久遠的墻體背后更多剩下的或不過是棚改預期。

不過值得一提的是，成績才是最直觀的說服力，大幅增加的名校本身如后續辦學成績跟不上，事實上也在進一步削弱名校含金量。

“名校本部的學區房價格大概率會止跌回升，非本部就不好說了，對于很多家長來說，房子可以再換，但孩子的教育只有一次，有條件的家庭還是會盡可能傾向更具教學確定性的學校。”上述中介人士表示。

學區房擠泡沫

從當前市場走勢來看，2023年11月深圳推出樓市松綁新政后，近期深圳二手房成交出現明顯提升，據多位中介人士反饋，對于價格友好的“筍盤”（一年以上物美價廉的二手房），看房客戶量上升，決策相較之前也更為果斷，去化周期稍有加快；同時，年底換房，買學區房的客戶也在加速入市，市場需求量有提升。

“長城花園前幾天就接連成交了2套，一套94平方米兩房改三房，710萬元，一套105平方米三房，810萬元。”百花片區一位中介人士說，不過據他表示，雖成交在增加，但價格還在下滑，市場整體延續以價換量的態勢。

就長城花園來看，上述成交單價不過“7字頭”，該小區高峰期時成交單價一度接近17萬元/平方米。

也有觀點認為，不必太悲觀，如果將時間周期再拉長些看，所謂的“腰斬”結論又有不同。

根據中原統計的一份2018年~2023年“四大名校”各學區成交較為活躍的樓盤成交均價價格走勢可以看到，絕大部分依舊保持較為可觀漲幅。

換句話說，過去的這一輪下跌，更多還是擠泡沫的過程，如今當泡沫被擠完，對于有入學需求的家長，不妨放松心態，撿漏擇機進場。

（稿件來源：鳳凰網財經）