30年抵押貸款利率的平均數(shù)仍接近7%，遠(yuǎn)高于2022年初剛超過(guò)3%的水平。

居高不下的抵押貸款利率下，在美國(guó)，租房可能是比買房更有性價(jià)比的選擇。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)交易網(wǎng)站Realtor.com本周發(fā)布的報(bào)告，在美國(guó)50個(gè)最大的都市區(qū)中，租金正在緩慢下降（-0.4%），而買房的月按揭負(fù)擔(dān)則遠(yuǎn)高于租賃。

例如，得克薩斯州首府奧斯汀的租金平均為1530美元，但購(gòu)買一套類似住房的月按揭款約為3695美元。2023年，奧斯汀的房租大幅下降了4.4%，但在過(guò)去52周，30年抵押貸款利率的平均數(shù)仍接近7%，遠(yuǎn)高于2022年初剛超過(guò)3%的水平。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）表示，盡管高利率早晚會(huì)走向正常化，但住房供應(yīng)不足才是美國(guó)住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的主要誘因，也將是個(gè)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題。

購(gòu)房性價(jià)比遠(yuǎn)不如以前

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月，現(xiàn)房銷售價(jià)格中位數(shù)為38.45萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)5.7%。美國(guó)四個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)都有所上漲。與此同時(shí)，截至4月4日，30年抵押貸款利率（6.82%）比一年前還高0.5個(gè)百分點(diǎn)以上。

與此同時(shí)，近幾個(gè)月來(lái)，租房市場(chǎng)的供應(yīng)緊張情況有所緩解，這促使新租約的租金增長(zhǎng)放緩。例如，根據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)站Apartment List 的數(shù)據(jù)，去年全美各地的要價(jià)租金基本持平，下降了近1%，中位數(shù)為每月1379美元。

因此，根據(jù)Realtor.com的報(bào)告，租金與購(gòu)買房屋的負(fù)擔(dān)差異正在擴(kuò)大。與2023年相比，洛杉磯、納什維爾、鳳凰城、孟菲斯和北卡羅來(lái)納州羅利的差距最大。在弗吉尼亞州里士滿，租房者比買房者一年可以節(jié)省700美元。

美國(guó)伯克希爾-哈撒韋房產(chǎn)服務(wù)公司（BHHS）服務(wù)佛羅里達(dá)市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人本特（Douglas Bendt）稱，隨著過(guò)去兩年利率上升，在買房與租房的選項(xiàng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)里不少人已急劇向租房?jī)A斜。

本特舉例稱：“假設(shè)首付比例為20%，按揭利率為6.84%，在佛羅里達(dá)州擁有一套價(jià)格中位數(shù)房屋（40.8萬(wàn)美元）每月有約2100美元的按揭付款，再加上每月至少500美元的保險(xiǎn)費(fèi)和稅費(fèi)，總成本約2600美元。相比之下，同樣包括稅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)的租金中位數(shù)為2090美元。”

這與兩年前的情況已經(jīng)大為不同。“在兩年前利率為4%或更低的時(shí)候，潛在購(gòu)房者的比較結(jié)果是更傾向于購(gòu)買一套房屋，因?yàn)閮r(jià)格中位數(shù)房屋的全部所有權(quán)成本與租金中位數(shù)基本持平，而且買方可以擁有一個(gè)后院，并獲得資產(chǎn)收益。”本特說(shuō)。

本特稱，如果潛在購(gòu)房者想控制成本，當(dāng)購(gòu)房成本與租金持平，其購(gòu)買的房屋價(jià)格不會(huì)超過(guò)27.5萬(wàn)美元，這意味著小很多的房屋面積，或者較差的社區(qū)環(huán)境。但如果這些條件缺失，潛在買家可能不愿意承擔(dān)購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。

Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（Danielle Hale）表示，2023年10月，中位數(shù)價(jià)格的活躍掛牌房屋月供達(dá)到2405美元的高點(diǎn)，占家庭收入中位數(shù)份額的29.1%。目前，這一比例已經(jīng)略微下降，在2024年1月降至26.8%。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期問(wèn)題

由于抵押貸款利率居高不下，“置換”房產(chǎn)變成了一筆不劃算的買賣。本特表示，沒(méi)有抵押貸款或當(dāng)前抵押貸款利率低于4%的業(yè)主去換一個(gè)更大的房子或換到更好社區(qū)的積極性很低，因?yàn)檫@將大大增加其所有權(quán)成本。

這種“鎖定效應(yīng)”較為普遍。在紐約從事房產(chǎn)買賣和租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人索尼婭（Sonia Bendt）表示，她有相當(dāng)數(shù)量的客戶在紐約市租房，買房對(duì)他們來(lái)說(shuō)似乎并不迫切。“對(duì)于一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們正在等待利率下降。”索尼婭說(shuō)，“紐約市目前仍是買方市場(chǎng)，但我預(yù)測(cè)這種情況在不久的將來(lái)會(huì)有所改變。”

一些分析師認(rèn)為，抵押貸款利率可能會(huì)在2024年進(jìn)一步下降。例如，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Bankrate分析師麥克布萊德（Greg McBride）認(rèn)為，今年年底的利率可能會(huì)在6%左右。這可能會(huì)促使更多房主出售房屋，釋放出一定數(shù)量的房源。

但這可能并不足以拉低美國(guó)的房?jī)r(jià)，因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期問(wèn)題在于供應(yīng)太少。而過(guò)去兩年中高歌猛進(jìn)的貸款利率也嚇得許多房地產(chǎn)商不敢開(kāi)工。

根據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）的數(shù)據(jù)，目前，全美住房短缺約150萬(wàn)套。同時(shí)，市場(chǎng)將面臨越來(lái)越多的供應(yīng)方面的挑戰(zhàn)，如價(jià)格上漲以及木材、地塊和勞動(dòng)力短缺。由于信貸緊縮，預(yù)計(jì)今年多戶住宅的開(kāi)工量將下降19.7%。

美國(guó)首都華盛頓特區(qū)長(zhǎng)榮地產(chǎn)（Evergreen properties）副總經(jīng)理陳宏明表示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題仍是房源太少。“目前我們這里房子供應(yīng)量還是不足，買家找不到房子，即使找到喜歡的，一般都要加價(jià)才能成交。這是現(xiàn)在樓市最大的問(wèn)題，而數(shù)據(jù)顯示，本地的供應(yīng)量最近也降幅顯著。”他稱。

“美國(guó)的住宅用地規(guī)劃與民眾都習(xí)慣了獨(dú)棟住宅，住宅區(qū)的舒適度與密度之間長(zhǎng)期存在緊張關(guān)系，導(dǎo)致住宅開(kāi)發(fā)的限制過(guò)多。疫情以來(lái)形成的居家辦公新常態(tài)，又使人們對(duì)住宅室內(nèi)外空間的要求有增無(wú)減。”安薩里分析原因稱，“住宅供應(yīng)短缺的長(zhǎng)期性意味著有房者的財(cái)富將持續(xù)增長(zhǎng)，而剛需者的美國(guó)夢(mèng)將愈來(lái)愈遠(yuǎn)。”

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）