一天之內，兩個重量級城市相繼全部取消限購。

繼杭州后，西安也“官宣”全面取消限購了。5月9日下午，西安市住房和城鄉建設局等四個部門聯合發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展》（簡稱《通知》），其中指出，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

此外，西安新政還包括優化新房搖號規則、支持建立“以舊換新”購房模式、放開企事業單位購房、推動“白名單制度”常態化、優化公積金政策等多條內容。

5月9日，西安市住建局等四個部門聯合發布《通知》，全面取消住房限購措施。

西安取消二環內限購

自去年9月份取消二環外區域限購后，西安在限購調整方面較長時間內都“歸于沉寂”。

今年1月份，有網友在人民網領導留言板留言稱“取消二環內限購”，西安市住建局在回復中表示，“將予以認真研究”。

雖然此后北京、上海、廣州、深圳、天津經過一輪或多輪的限購松綁，成都、長沙全面取消限購，西安也一直沒有行動。不過今日，隨著熱點城市杭州全面取消限購，西安也迅速跟進。

對于此次政策出臺的背景，中指研究院西安公司總經理石蕊表示，在西安樓市傳統“金三銀四”成色不足的情況下，西安商品住房庫存一直波動上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產市場政策同步性較強，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區乃至西北五省購房置業群體，為市場注入新的動力。

除了取消限購外，西安新政還優化搖號政策，商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號；建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示時間由3天縮短為1天。

易居研究院研究總監嚴躍進稱，相比杭州的“不再搖號”政策，此次西安的搖號政策優化有新的策略和思路，對于一些大戶型還要搖號，但是剔除了“剛需優先”，確實考慮到此類房子都和改善需求有關。其思路在于，過去比較關注剛需，現在一些政策優化要從關注改善住房需求入手，積極推進相關工作，確保政策優化和市場需求匹配。

此次西安新政還有一個創新——原土地出讓合同中約定的企業自持租賃住房，由企業提出申請，經住建、資源規劃部門審核并核算補繳相關費用后，可轉為商品住房上市交易。“全國迄今沒有哪個城市明確發文自持住房項目也可以出售的，西安是第一個吃螃蟹的城市，信號意義非常強，也是具有創新性的。”嚴躍進說。

此外，西安此次還優化公積金政策，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。

多條政策旨在盤活二手房市場

值得關注的是，此次西安新政多條內容涉及盤活二手房市場。

《通知》指出，支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化；鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。

“這有利于激活西安本地改善性增量需求，打通二次置換鏈條。”石蕊說。

在放寬企事業限購方面，《通知》明確，允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房；鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。

嚴躍進說，現在各地都在推動“以舊換新”，但一個最底層的問題沒有研究透，就是這些舊房子或二手房到底誰來接手。這次西安關注到了這個問題，讓這些企業通過微改造來用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等，這是一個非常好的突破口。對于真正消化二手房，進而推進“以舊換新”等工作具有積極作用。

此外，在公積金優化方面，《通知》提出，使用公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。

房價上漲與銷售下跌中的西安樓市

值得關注的是，西安此次新政能否推動市場交易上漲？能否提振樓市預期、改變觀望行情？

在房價上，西安走出了獨立的行情。

根據國家統計局披露的2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，西安新房價格環比上漲0.6%，已經連續上漲14個月，同比上漲1.6%，已經連續上漲超過18個月；二手房價格環比上漲0.3%，同比上漲0.4%。

克而瑞陜西稱，4月份，西安價格持續堅挺，呈現小幅上揚的態勢，高端改善項目聚焦的高新區占比持續增高是價格結構性上漲的重要因素。

但是在房價上漲的同時，西安樓市銷售卻呈現下滑趨勢。該機構數據顯示，3月樓市“小陽春”過后，4月份市場數據再次回落，供應量雖有一定上漲，但成交量呈下滑趨勢。從重點項目盤均來訪及認購情況來看，也都呈現回落趨勢，盤均來訪量下降約13%，盤均成交量下降約36%。從周度趨勢來看，4月最后一周數據下降最為明顯，前幾周需求已集中釋放。

成交下滑、預期不足、觀望持續，不僅僅是購房者，還有房企。據克而瑞陜西介紹，4月份，西安房企拿地積極性不高，在此形勢下，高新、經開、西咸等區域均開展土地推介活動。這在之前的西安市場上是比較少見的。

但是西安的新房供應仍然在持續放量，需求的疲弱與供應的加碼，樓市供需關系發生著變化。

對于此次新政影響，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，預計本次政策的出臺將逐漸在成交上有一定的積極體現，但基于當前市場情緒仍較低迷，根據諸葛數據研究中心監測數據，2024年4月西安市場情緒指數為-0.9，已降至歷史新低，位于市場低迷區間，距離市場全面回溫似乎還有一段路要走，樓市企穩仍有賴于市場預期的恢復。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉說，從影響來看，西安二環內取消限購，對于二環外需求將產生虹吸效應，二環內有優質學區資源的一二手房，市場關注度會提升。

不過，在一位當地業內人士看來，此次新政可能對新房市場影響較小，因為西安二環內的新盤較少，不過可能會利好諸如碑林區的二手房市場，因為該區學校資源多。

來源：新京報