降首付、降利率，樓市寬松之下，多地密集官宣政策調(diào)整。與此同時(shí)，有銀行率先出動(dòng)發(fā)力按揭貸業(yè)務(wù)。近日，平安銀行通過(guò)官方微信宣傳了其推出的按揭貸產(chǎn)品，其中名為“氣球貸”的還款方式引發(fā)關(guān)注。與普通的還款方式相比，氣球貸前期每期的還款金額較小，有助于減輕購(gòu)房者壓力，也曾一度被多家銀行“追捧”。但因受到爭(zhēng)議，這一特色方案逐漸式微，并未成為主流。如今，“氣球貸”再次重出江湖緣由為何，這一還款方式能否破解銀行貸款爭(zhēng)奪的“焦慮時(shí)刻”？

一度淡出人們視野的“氣球貸”再現(xiàn)。近日，平安銀行在宣傳該行按揭貸款時(shí)提到了“氣球貸”這一還款方式，“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

“氣球貸”并不是一個(gè)新詞，這種方式前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大，前小后大，像是一個(gè)氣球的樣子，所以被命名為氣球貸。早在十余年前，就有銀行面向全國(guó)范圍內(nèi)推出按揭“氣球貸”還款方式，但此后，“氣球貸”升級(jí)產(chǎn)品因“特殊原因”暫停辦理，彼時(shí)有說(shuō)法稱，被暫停的原因很可能是因?yàn)檫^(guò)于創(chuàng)新而觸碰到監(jiān)管利率的底線。

此番，“氣球貸”的再次現(xiàn)身也迅速被炒熱。平安銀行5月30日回應(yīng)稱，“氣球貸”是適用該行個(gè)人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)的一種還款方式，客戶選擇該行按揭貸款且用途為商住兩用房按揭時(shí)，在選擇還款方式時(shí)可選擇“氣球貸”。通過(guò)降低客戶每月貸款還款壓力，進(jìn)一步滿足新市民購(gòu)房安居需求。

平安銀行指出，該行始終嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管部門(mén)關(guān)于個(gè)人住房貸款一城一策，因城施策的政策要求，在符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定的前提下方可在按揭業(yè)務(wù)中開(kāi)展“氣球貸”等還款方式。

對(duì)于“氣球貸”這一還款方式，招聯(lián)首席研究員董希淼指出，銀行在符合制度規(guī)定的情況下，對(duì)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，比如采取更加靈活的還款方式、適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限、降低貸款首付比例和利率等，屬于商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)限。2022年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)疲軟，居民住房消費(fèi)信心和意愿下降，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。在這種情況下，銀行推出靈活多樣的還款方式，有助于減輕借款人前期償還貸款的壓力，進(jìn)而激發(fā)居民住房消費(fèi)需求，提振住房消費(fèi)的意愿和能力。特別是對(duì)工作時(shí)間不長(zhǎng)但未來(lái)收入有望增加的年輕人而言，較低的貸款購(gòu)房門(mén)檻、靈活的還款方式具有一定吸引力。

董希淼強(qiáng)調(diào)，對(duì)銀行而言，通過(guò)住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化的服務(wù)，滿足不同借款人的現(xiàn)實(shí)需要，有助于提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額，保持住房貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展。

從還款方式來(lái)看，“氣球貸”通過(guò)允許借款人在貸款初期享受較低月供，延后大部分本金的償還至貸款期末，從而減輕了短期內(nèi)的財(cái)務(wù)壓力，這種還款模式能否真正為購(gòu)房者“減負(fù)”？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“氣球貸”這一方式有助于提高銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與資金周轉(zhuǎn)率。過(guò)去一般出現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸中，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)對(duì)初期付款相對(duì)敏感，但購(gòu)房按揭是屬于相對(duì)穩(wěn)定的支出。

不過(guò)，對(duì)于“氣球貸”這一還款方式是否劃算，張大偉直言，“氣球貸”的月供里本金的占比是比較低的，購(gòu)房者的剩余本金比較高，那么每一期的利息就會(huì)比較高?！皻馇蛸J”通過(guò)前期較低的月供減輕了借款人的即時(shí)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，但最終的總利息支出較高，且最后一期面臨較大的一次性還款壓力。因此，選擇“氣球貸”時(shí)，借款人需充分考慮自身未來(lái)的收入增長(zhǎng)預(yù)期及資金安排能力，確保能夠應(yīng)對(duì)最后一期的大額償債需求。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整及提前還貸潮的興起，以往被視為銀行資產(chǎn)配置穩(wěn)定來(lái)源的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)遭遇前所未有的“縮量”挑戰(zhàn)。截至2023年末，A股41家披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市銀行個(gè)人住房貸款金額合計(jì)34.37萬(wàn)億元，同比減少5442.58億元，降幅為1.56%。

而以此次宣傳“氣球貸”的平安銀行來(lái)看，截至2023年末，平安銀行個(gè)人貸款余額19777.19億元，較上年末下降3.4%，拆解來(lái)看，住房按揭貸款余額3035.68億元，較上年末增長(zhǎng)6.7%；經(jīng)營(yíng)性貸款余額6147.68億元，較上年末增長(zhǎng)5.6%；受外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化影響，消費(fèi)性貸款余額5452.91億元，較上年末下降9.5%，信用卡應(yīng)收賬款余額5140.92億元，較上年末下降11.2%。

個(gè)貸整體規(guī)模的下降也使得銀行對(duì)按揭貸的增長(zhǎng)更加迫切，“氣球貸”的靈活性能否助力銀行破解信貸增長(zhǎng)煩惱？其他銀行下一步是否會(huì)跟進(jìn)？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“氣球貸”這樣設(shè)計(jì)的還款方式強(qiáng)調(diào)前期低還款壓力，以此作為吸引購(gòu)房者的策略。本質(zhì)上，這是銀行之間為爭(zhēng)奪貸款客戶而采取的競(jìng)爭(zhēng)手段。盡管目前購(gòu)房需求相對(duì)低迷，但銀行仍面臨降準(zhǔn)降息政策下的貸款投放壓力以及年底業(yè)績(jī)考核的緊迫感，尤其是隨著年中6月的臨近，這種時(shí)間緊迫性愈發(fā)明顯。因此，各種貸款產(chǎn)品的宣傳和推廣活動(dòng)，不僅是對(duì)市場(chǎng)的積極響應(yīng)，也反映了銀行業(yè)內(nèi)部對(duì)市場(chǎng)份額的焦慮和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

他同時(shí)提示，還款方式的多樣性確實(shí)能緩解銀行的業(yè)務(wù)“焦慮”，但貸款部門(mén)在保持業(yè)務(wù)拓展的熱情與產(chǎn)品創(chuàng)新動(dòng)力的同時(shí)，必須兼顧審慎原則，緊密結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與借款人的實(shí)際還款能力，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)并推廣貸款產(chǎn)品。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類(lèi)創(chuàng)新的關(guān)鍵在于，能否和還款能力匹配且不出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)?！皻馇蛸J”的推廣伴隨著對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理和消費(fèi)者保護(hù)能力的更高要求。銀行需要確保借款人充分理解產(chǎn)品的特性，尤其是末期大額還款的風(fēng)險(xiǎn)，避免因市場(chǎng)預(yù)測(cè)失誤或個(gè)人財(cái)務(wù)狀況變化而導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)房貸資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂，銀行必須加強(qiáng)貸后管理，動(dòng)態(tài)評(píng)估借款人信用狀況，確保資產(chǎn)安全。從這個(gè)角度看，建議風(fēng)控能力強(qiáng)且信貸質(zhì)量管控能力強(qiáng)的銀行，可以進(jìn)行試點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)。

（來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）