在業(yè)內(nèi)看來，新一輪保障性住房建設(shè)的重點，是拓展配售型保障性住房。圖為江西省九江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的安永人家四期保障房建設(shè)項目 視覺中國圖

[ 2024年，被業(yè)內(nèi)視為配售型保障性住房建設(shè)的“開局之年”。配售型保障性住房，指保障家庭按照政府確定的銷售價格購買，退出時由政府組織回購的住房，可以集中建設(shè)或者在商品住房項目中配建。 ]

配售價為區(qū)域商品房價格的50%、每個家庭只能購買一套、禁止變更為商品房流入市場……近日，西安2710套配售型保障房開啟意向登記，申請條件也正式明晰。

據(jù)悉，本次開展意向登記的項目，包括金泰怡景花園（魚化新居一期）、香湖灣2個配售型保障性住房項目，分別位于西安雁塔區(qū)魚化寨街道和西安浐灞國際港，配售價格約為區(qū)域商品住房價格的50%，按照“一房一價”原則，差異化確定每套房源具體銷售價格。

今年來，配售型保障性住房建設(shè)提速，北上廣深、福州、西安、濟南、青島、杭州等近30個城市已公布配售型保障房建設(shè)/籌集計劃，各地今年計劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

配售型保障性住房從哪里來、怎么售、如何管？地方城市正在積極探索。

2710套房源“半價出售”

2024年，被業(yè)內(nèi)視為配售型保障性住房建設(shè)的“開局之年”。配售型保障性住房，指保障家庭按照政府確定的銷售價格購買，退出時由政府組織回購的住房，可以集中建設(shè)或者在商品住房項目中配建。

西安在此項工作上進展較快，自去年國家提出建設(shè)配售型保障房以來，西安將部分剛開始建設(shè)和還沒動工的經(jīng)濟適用房項目，直接轉(zhuǎn)為配售型保障房項目，當(dāng)?shù)亟衲暧媱澖ㄔO(shè)1萬套配售型保障房。

6月17日，西安就兩個配售型保障性住房的購房意向登記工作發(fā)布《通告》。

項目之一為金泰怡景花園(魚化新居一期)，項目建設(shè)房屋1970套，建筑面積區(qū)間56～72平方米，目前主體封頂。項目配套車位1920個，自建幼兒園2所，九年一貫制學(xué)校1所，還配建有社區(qū)服務(wù)站、文化活動站、老年人照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，計劃2025年10月建成交付。

項目二為香湖灣配售型保障房項目，地處西安浐灞國際港區(qū)域，計劃建設(shè)房屋約740套，建筑面積最大不超過100平方米（最終以規(guī)劃審批為準），目前進入文勘階段。項目配套車位約447個，周邊幼兒園3所、中學(xué)2所，醫(yī)療衛(wèi)生點3處，計劃2026年12月建成交付。

《通告》表示，按保本微利原則，上述2個項目經(jīng)初步測算，配售價格約為區(qū)域商品住房價格的50%。按照“一房一價”原則，根據(jù)結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、樓層等因素，差異化確定每套房源具體銷售價格。

那么，哪些群體可申請此類房源？《通告》指出，配售型保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及機關(guān)事業(yè)單位人員和城市需要引進的人才等群體，每個家庭只能購買一套保障性住房。

申請家庭應(yīng)同時符合3個條件：一是主申請人為落戶滿三年的本市戶籍居民；二是申請人及其家庭成員自有住房人均住房面積低于17平方米、全市范圍五年內(nèi)無住房登記信息和住房交易記錄；三是其他需滿足的條件。已享受過政策性住房的申請家庭，滿足以上條件之余，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

值得注意的是，不同于普通商品房，配售型保障性住房實行嚴格的封閉管理。

《通告》規(guī)定，配售型保障性住房不得長期閑置、擅自轉(zhuǎn)讓以及擅自改變房屋用途，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，經(jīng)市級住房保障部門批準，由市安居集團按照退出時評估價格予以回購。

其他城市的做法與此類似。比如無錫，《無錫市區(qū)配售型保障性住房建設(shè)管理辦法(試行)》將于7月1日起施行，規(guī)定配售型保障性住房實行封閉管理，購房家庭不得向第三人轉(zhuǎn)讓，不得抵押、上市交易。因家庭原因退出的，只能由政府實施主體進行回購，并仍作為配售型保障性住房使用。

價格方面，無錫的配售型保障性住房實行政府指導(dǎo)價，以“保本微利”為原則，配售價格將綜合考慮土地取得成本、建設(shè)成本、管理成本和適當(dāng)利潤的基礎(chǔ)上進行綜合評審，提出評審意見報市政府審定后執(zhí)行，總體低于市場同類商品房，且價格批定后，原則上一年內(nèi)不作調(diào)整。

據(jù)悉，無錫市完成申報國家規(guī)劃建設(shè)保障性住房共3517套房源，均為共有產(chǎn)權(quán)保障房轉(zhuǎn)化而來，分別為龍?zhí)涟逗笪逑?339套，即將竣工交付；新街家園二期1500套，外墻真石漆基本完成，公區(qū)裝修完成80%；東璟家園F1地塊678套，市政綠化完成85%，正進行室外燃氣管線施工。

配售型保障房建設(shè)提速

我國住房保障體系經(jīng)歷過多輪變遷，從原有的以公共租賃住房、保障性租賃住房等為主體，當(dāng)下住房保障體系已分為配租型和配售型，配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型按保本微利原則配售。

在業(yè)內(nèi)看來，新一輪保障性住房建設(shè)的重點，是拓展配售型保障性住房。今年以來，各地加快推進配售型保障性住房建設(shè)，各地在保障對象標準、用地保障、資金監(jiān)管、配售價格等方面也在積極探索。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟南、青島、杭州、成都、重慶、昆明等多個城市，已公布今年配售型保障房建設(shè)/籌集計劃，各地以需定建，今年計劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等，多在2000~4000套之間。

5月20日，山東省首批配售型保障性住房項目陸續(xù)在青島、濟南開工建設(shè)。山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳方面介紹，今年山東將加快推進配售型保障性住房建設(shè)，力爭全年開工建設(shè)1.2萬套。

5月11日，北京發(fā)布《2024年北京市住房發(fā)展年度計劃》，今年計劃安排保障性住房用地460公頃，其中配租型和配售型保障性住房用地200公頃，有力支撐保障性住房建設(shè)和供給。

與其他政策性住房不同，新一輪的配售型保障房規(guī)劃建設(shè)，將實施嚴格的封閉管理，嚴禁以任何方式，違法違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場，更不能利用保障性住房進行牟利。如后續(xù)要退出，大多數(shù)需由保障房公司按相關(guān)規(guī)定及評估價格進行回購。

為助力保障房供給，金融配套政策也在落地。日前央行明確，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)了解，在“先貸后借”的模式下，3000億元再貸款額度，可以帶動的貸款量約5000億元。

上述政策，既有助于商品房“去庫存”，也有助于各地解決保障房資源“從哪里來”的問題。

二季度以來，湖北、廣州、杭州等多個省市，發(fā)文鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，如杭州市臨安區(qū)、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

目前，各地對房源條件均提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。對于期房項目，杭州臨安提出期房需提供商品房預(yù)售許可證，需由供應(yīng)商出具保交付資金拼盤方案。

在業(yè)內(nèi)人士看來，保障性住房再貸款落地效果，關(guān)鍵在于能否在后期大規(guī)模落地。因配售型價格只有同區(qū)域商品房的五折左右，如果采取收購模式，收購價格會更低，后續(xù)能落地多少項目還需觀察。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，目前，多數(shù)城市未明確收購定價規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進行定價，惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為收購的最高限價”；廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源，采用成本法確定房源交易單價，原則上為“土地成本+建安成本”。

陳文靜認為，通過收購市場未售新房來改建保障房，第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進房企加快項目竣工節(jié)奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

來源：第一財經(jīng)日報