海外經驗來看，“轉按揭”是政府提振經濟的政策選項之一。以美國、日本為例，當地產景氣度低、居民收入壓力較大的階段，政府通過出臺相關政策置換存量房貸，緩解地產相關風險，降低居民支出壓力，進而穩定經濟。

但值得注意的是，海外轉按揭政策實施過程中不僅依靠居民和銀行，更依賴政府參與和主導。由于轉按揭涉及到銀行、居民等多個部門，海外在實施轉按揭政策時，政府會先設立一個特定目的主體，用于收購存量房貸，再由該主體給居民提供新的貸款，這樣既保證了商業銀行的資產負債表的健康，也保證了按揭政策實施的范圍和效果。

美國的經驗：歷史上兩度推出轉按揭政策，均由政府主導

第一段是1930s美國經濟大蕭條期間。羅斯福政府推出了《1933房主再融資法案》（Home Owners' Loan Act of 1933），政府成立了房主貸款公司（HOLC）旨在向房主提供“更優惠、更長期”的按揭再融資。

“政府出錢”是主要手段。房主貸款公司在聯邦貸款銀行（聯邦住房金融局的前身）的基礎上成立，其初始資本為財政部提供的2億美元。同時房主貸款公司獲準發行不超過20美元的自有債券，用于現金銷售或者交換住房抵押貸款，債券最長期限為18年，由美國政府擔保。

轉按揭項目最終以“小幅盈利”退出。在最初的三年里，房主貸款公司向100多萬個家庭提供了近35億美元的轉按揭。到1950年，公司已經收回了95%以上的貸款，并通過貸款收益支付了自身的管理費用，美國政府當時預計，當房主貸款公司完全清算時，財政部將全額償還其資本預付款，外加數百萬美元的盈余。

第二段是2008年金融危機前后，美國房地產市場面臨嚴重壓力，美國政府再度推出了轉按揭相關的政策。

2008年7月美國推出《住房和經濟復蘇法案》（Housing and Economic Recovery Act of 2008），其中聯邦住房管理局提供新貸款來置換困境家庭的住房按揭貸款。

這項轉按揭方案公布之初計劃實行3年，承保高達3,000億美元的抵押貸款，預計將為約40萬房主提供服務，但實際效果不佳。截至2009年2月，聯邦住房管理局僅收到451份申請，批準了25筆貸款。一方面是因為政策落地較慢，錯過了還貸困難家庭最需要的時間；另一方面是因為高費用、高利率，以及需要分給政府一半的未來房產增值收益，導致許多家庭選擇直接斷供。

2009年2月奧巴馬政府簽署了《美國復蘇與再投資法案》（American Recovery and Reinvestment Act of 2009），由聯邦住房管理局進一步推出了住房可負擔再融資計劃（HARP），向房產“資不抵債”的房主放寬再融資條件。

計劃實施初期，由于“抵押貸款保險”的限制，許多房主在向原貸款人進行再融資時遇到了困難，不過隨著計劃每年由國會更新，按揭再融資的阻礙逐漸打通，并在金融危機后逐漸增加規模，2009年直至2018年該計劃終止期間，近350萬戶家庭利用HARP再融資來降低利率或降低抵押貸款的負擔。

由于HARP較好的政策效果，美國至今依然有存續的“類HARP”的再融資政策。截至2022年第四季度，美國有120萬筆抵押貸款處于負資產狀態，他們可通過“兩房”各自的救濟政策進行再融資，但申請資格較HARP有所收緊。

日本的經驗：轉按揭政策成本較高，主要依靠合同條款創新

1950年后日本財政部注資的日本住房貸款公司（GHLC）向大量日本居民提供了房屋及按揭貸款。1990s日本地產泡沫破滅后，日本央行大幅下調政策利率。但由于許多日本家庭與住房貸款公司簽訂了固定利率按揭合同，且政府缺乏如上述美國較好的轉按揭措施，按揭早償現象居高不下。

2007年日本住房金融廳（JHF）取代了虧損的住房貸款公司，繼續向家庭提供長期、固定利率的按揭貸款，但優化創新了合同條款，例如“Flat 35”，旨在幫助居民更從容地應對利率變動或償債困難。

日本家庭也可與商業銀行、信用合作社簽訂浮動利率按揭合同，同時理論上可以在不同銀行之間轉按揭，尋求節省利息、調整期限。但由于產權轉讓、估價、以及按揭保險產生的費用，日本住房轉按揭的成本較高，因此在現實中的實踐較少。

風險提示：海外環境與國內不同，政策可能不可比；歷史經驗不代表未來。

(來源： 券商研報精選)