近期，隨著新發放個人住房貸款利率走低，存量和新增房貸之間的利差擴大，市場上關于存量房貸利率下調的預期再起。

今年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，個別城市甚至下探到3%以下。這意味著，幾年前的存量房貸利率和當前的利率差距至少在20%以上，這加劇了存量房貸者的不平衡心理，不少人選擇提前還貸，“降息”成了大家的普遍呼聲。

調與不調，眾說紛紜。對銀行來說，存量房貸的肉已經吃到嘴里，這是優質的“現金奶牛”，而下調將會導致凈息差收窄，影響短期盈利能力，因此調整的意愿不高。但站在長遠角度來看，抱守存量房貸利率沒有出路，有序降低存量房貸利率，紓解民困，勢在必行。

為什么說抱守存量房貸利率沒有出路？

因為，銀行和客戶不是冷冰冰的合同關系，而是唇齒相依、休戚與共的促進關系，特別是在房地產市場上，銀行固然給大家提供了信貸支持，但公眾信貸需求也支撐了銀行繁榮。剛剛發布的2024年中國企業500強中，共有18家銀行上榜，說明銀行的賺錢能力依然很強，騰挪的空間更大一些。如果適當讓利于民，老百姓手頭就寬裕一點，信心就會穩一點，長期持有房產的信心就會足一點。但如果抱守既得利益，不懂得“放水養魚”的道理，就會搬起石頭砸自己的腳。

比如，目前住戶存貸款已經有所失衡。央行數據顯示，前7個月人民幣存款增加10.66萬億元，其中住戶存款增加8.94萬億元，是存款增加的絕對主力。可是，同期的住戶貸款僅增加1.25萬億元。這說明很多人不買房了，銀行不僅吃不到新增房貸，還要倒貼大量利息，這對于自身發展不是好事。況且，一旦產生斷供現象，經濟風險會直接傳遞到金融體系，很有可能造成“黑天鵝”事件。

為什么說降低存量房貸利率勢在必行？

一方面，金融不僅在經濟發展中發揮著活水作用，還在改善民生、惠民服務中起到重要作用，降低存量房貸利率將會對當前社會經濟發展、金融業信貸經營穩定、社會穩定等產生諸多正面金融效應。截至今年二季度末，我國存量房貸規模高達37.8萬億元，銀行機構傾聽社會呼聲，回應民生關切，順勢而為降低存量房貸利率，有利于減輕居民利息負擔，釋放流動性，支持投資和消費。同時，也有助于穩定住房消費預期，緩解購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒。

另一方面，在央行推動的利率市場化改革中，“理順增量和存量房貸的利率關系”本身就是重要一環。歷史上，已經有調整存量房貸利率的先例。去年8月，央行、金融監管總局下發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，各銀行接連明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。當年底，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

不久前，央行在2024年下半年工作會議中提出要“把著力點更多轉向惠民生、促消費”。2024年8月以來，央行更是在公開采訪中提到“推動企業融資和居民信貸成本穩中有降”“研究儲備增量政策舉措”。諸多政策信號出現，都說明存量房貸利率到了需要調整的時候，期待相關政策早日出臺，早日惠及民生。

（來源：南方日報）