今年以來，商業地產市場交投并不活躍，使得險資“出手”愈加醒目。據觀察，相較于往年，險資投資性不動產正呈現兩大顯著變化趨勢。

一方面，不再局限于舊概念的不動產，險資投資已經從寫字樓、商業、酒店等傳統投資性物業類型，向物流倉儲、產業園、數據中心、租賃住房等新興投資性物業類型發展，其不動產配置類型日趨多元化。

另一方面，從配置方式來看，在早期債權投資的基礎上，險資不動產投資逐步拓展至私募股權基金領域，并積極搶灘公募REITs（不動產投資集合資金信托計劃）戰略配售，加碼持有型不動產ABS項目。

業內專家建議，保險機構采用“2+1”不動產配置策略：一是積極配置新型基礎設施類資產，提升不動產組合收益水平；二是防御性配置傳統不動產，即以固定收益為主，嚴格把控風險，實現不動產組合的基礎配置規模。“+1”是把握特殊投資機遇，多策略投資于有穩健現金流、區位核心的強資產。

化債與抄底并存，新華保險、陽光人壽等險資接盤萬達旗下部分資產

萬達不斷“賣賣賣”，險資開啟“買買買”模式，這一次輪到了南京萬達茂。

9月24日，企查查顯示，南京萬達茂投資有限公司發生多項工商變更，其中大連萬達商業管理集團退出股東行列，新增全資股東坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）。同時, 南京萬達茂投資有限公司注冊資本由1億元增至14.42億元。

穿透股權來看，新華保險是其背后出資的“大金主”。據悉，坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）成立于2023年12月14日，由新華保險、中金資本分別持股99.9%、0.1%，這只規模為100億元的私募股權基金主要投向不動產領域。

目前，包括南京萬達茂投資有限公司在內，坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）已接盤了萬達旗下煙臺芝罘萬達廣場有限公司、北京萬達廣場實業有限公司。

除新華保險之外，陽光人壽也接盤了萬達旗下部分資產。wind來覓數據顯示，自2023年起，蘇州聯商肆號商業管理有限公司分別接盤了位于廣州蘿崗、湖州、上海、太倉、合肥、東莞的6家萬達廣場或投資公司股權。

股權穿透信息顯示，蘇州聯商肆號商業管理有限公司的間接控股股東為麗水聯融壹號股權投資合伙企業（有限合伙），蘇州新聯管理咨詢有限公司和陽光人壽為上述合伙企業出資人，股權占比分別為0.1815%、99.8185%。

業內人士表示，險資當前“抄底”萬達旗下不動產，既能享受持有期收益，在市場回暖后實現資產增值，還有助于萬達防范化解流動性風險。

擴內需、促消費，中國人壽、中郵保險等險資搶灘公募REITs配售

開年以來，消費基礎設施REITs迎來持續擴容，在新近上市的公募REITs中，多數獲配機構名單不乏險資身影。

9月20日，華夏大悅城商業REIT在深交所發行上市，總募資規模33.23億元，其中中郵保險認購2.99億元，占發售總比例8.99%，成為除原始權益人外的第一大戰配投資人。

8月28日，華夏首創奧萊REIT在上交所發行上市，總募集規模19.744億元。中國人壽系統內資金共認購約1.39億元，超總募集規模7%，為第二大外部投資人。其中，國壽投資公司受托出資約0.81億元，公司旗下國壽資本作為管理人發起設立的公募REITs戰配投資基金認購約0.28億元。

此外，今年3月和7月，華夏華潤商業REIT，以及華夏深國際倉儲物流REIT分別上市，中國人壽系統內資金均參與認購。

前海開源基金首席經濟學家楊德龍表示，公募REITs的收益相對穩定，其波動性介于一般固收類產品和權益類產品之間，與險資的投資屬性契合度較高。

某人身險公司首席投資官分析，政策支持使得零售地產的流動性增強，點燃了險資投資該類型物業的熱情，而監管下調風險因子使保險公司可以將更多資金投入資本市場，加大了險資投資公募REITs戰略配售的籌碼，有助于貫徹落實國家“擴內需、促消費”戰略部署，助力打造消費新場景。

據悉，2023年9月，國家金管理總局發布《關于優化保險公司償付能力監管標準的通知》，對保險公司投資公募REITs中未穿透的風險因子從0.6調整為0.5。同年10月，證監會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條作適應性修訂，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施領域。

盤活存量資產，險資加碼推進持有型不動產ABS項目落地

2024年6月以來，上交所連續受理持有型不動產ABS。

9月15日，國壽資產作為總協調人和最大投資人，成功落地42.12億元持有型不動產ABS項目——安江高速持有型不動產資產支持專項計劃。

早在2023年12月27日，華泰—中交路建清西大橋持有型不動產支持專項計劃落地，背后亦有險企身影。其中，國壽資產作為總協調人出資14.2億元，成為最大的投資人。

參與持有型不動產ABS投資的某險資機構負責人表示：“目前，債券收益率處于階段性低位，優質不動產資產的投資性價比進一步凸顯，成熟的持有型不動產ABS產品通過合理引入外部杠桿，可以保障現金收益的穩定以及退出的確定性。”

據悉，相較于傳統ABS產品，持有型不動產ABS是以持有型不動產為基礎資產、在交易所掛牌交易、可以與公募REITs銜接的場內標準化權益型產品。“在持有型不動產ABS的發行過程中，險企機構也深度參與產品方案設計，和發行人共同打磨產品條款。”上述人士表示。

據悉，2023年上半年，證監會相關部門負責人在參加中國REITs論壇研討時就曾提出，研究探索發展持有型不動產ABS市場，推動公募REITs、持有型不動產ABS、Pre-REITs協調發展。

在興業研究固收部高級研究員唐詩看來，堅持實質重于形式，突出資產信用，持有型不動產ABS在資產要求、交易結構設計、信息披露機制、二級交易機制、擴募機制和資產運營機制等方面與公募REITs和其他ABS存在差異。

在業內人士看來，隨著REITs市場持續擴容，交易所持有型不動產ABS發行常態化，險資的參與度還將持續加深。

（來源： 中國證券報 ）