近日，國(guó)務(wù)院發(fā)布保險(xiǎn)業(yè)“新國(guó)十條”，提出要發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)。緊接著險(xiǎn)資動(dòng)作頻頻，以實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)資本市場(chǎng)。

9月29日，據(jù)中國(guó)人保資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“人保資產(chǎn)”）官微消息，該公司作為計(jì)劃管理人的“人保資產(chǎn)-華潤(rùn)置地2024第1號(hào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃”已成功設(shè)立發(fā)行，產(chǎn)品發(fā)行繳款規(guī)模53.34億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，CMBS具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、期限較長(zhǎng)、增信措施完備等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金的安全性、長(zhǎng)期性偏好契合。尤其在目前房地產(chǎn)融資受限的背景下，發(fā)展以CMBS為代表的直接融資方式成為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和發(fā)展壯大的重要工具。

在光大永明資產(chǎn)支靜雅看來，隨著發(fā)行效率的提高、產(chǎn)品發(fā)展的創(chuàng)新和信息披露制度的完善，保險(xiǎn)資管CMBS市場(chǎng)的參與機(jī)構(gòu)、底層發(fā)行主體及基礎(chǔ)資產(chǎn)類別有望進(jìn)一步擴(kuò)大，保險(xiǎn)資管CMBS作為資產(chǎn)支持計(jì)劃的組成部分之一，發(fā)行量有望進(jìn)一步增長(zhǎng)。

53.34億！人保資產(chǎn)首單CMBS資產(chǎn)支持計(jì)劃設(shè)立發(fā)行

保險(xiǎn)資管CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities），是指保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)作為受托人，以商業(yè)物業(yè)抵押貸款債權(quán)或相關(guān)債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過預(yù)期現(xiàn)金流（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）作為償付支持，設(shè)立資產(chǎn)支持計(jì)劃，并向合格投資者發(fā)行的受益憑證。

據(jù)悉，人保資產(chǎn)作為計(jì)劃管理人的“人保資產(chǎn)-華潤(rùn)置地2024第1號(hào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃”已于9月25日設(shè)立發(fā)行，產(chǎn)品發(fā)行繳款規(guī)模53.34億元。

人保資產(chǎn)表示，作為公司開發(fā)設(shè)立的首單CMBS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該項(xiàng)目的落地基于深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的戰(zhàn)略要求。

據(jù)了解，該項(xiàng)目的主要合作方為華潤(rùn)集團(tuán)核心成員華潤(rùn)置地，這也是境內(nèi)主要的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之一，其底層資產(chǎn)為華潤(rùn)廈門萬象城，位于廈門市最核心的火車站-蓮坂商圈，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)聚集度高，在華潤(rùn)在營(yíng)購(gòu)物中心中綜合排名位居前列，具有較好的現(xiàn)金流保障能力。

某保險(xiǎn)資管人士表示，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，CMBS這一創(chuàng)新金融工具具有發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、充分利用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值等優(yōu)勢(shì)。

“其核心在于將缺乏流動(dòng)性，但能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)自原始權(quán)益人處轉(zhuǎn)讓給特設(shè)目的實(shí)體，并通過內(nèi)、外部信用增級(jí)提升基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級(jí)別，從而將基礎(chǔ)資產(chǎn)以資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的方式出售。”

此外，目前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企的挑戰(zhàn)下，CMBS為商業(yè)物業(yè)提供了更有競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)期資金，優(yōu)化了開發(fā)商的融資成本和資本結(jié)構(gòu)，使開發(fā)商有強(qiáng)烈的意愿將資產(chǎn)從表內(nèi)剝離到表外。“鑒于CMBS的本息償付來源于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，這將激勵(lì)開發(fā)商更關(guān)注資產(chǎn)本身質(zhì)量，采取更為有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)措施來提高經(jīng)營(yíng)能力，創(chuàng)造更為持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，從而提升資產(chǎn)質(zhì)量，解決庫(kù)存壓力。”上述人士表示。

助力商業(yè)物業(yè)去庫(kù)存，保險(xiǎn)資管CMBS發(fā)行量有望進(jìn)一步增長(zhǎng)

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)資本化成為政策支持的方向。近年來，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)多部重要文件，支持盤活存量資產(chǎn)。

其中，2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》。緊接著當(dāng)年6月，上交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮資產(chǎn)證券化市場(chǎng)功能支持企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的通知》，鼓勵(lì)和支持行業(yè)主體發(fā)行CMBS或類REITs等不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)支持證券，增強(qiáng)存量資產(chǎn)流動(dòng)性，降低企業(yè)融資成本。

值得注意的是，2024年6月7日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)措施，對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

從保險(xiǎn)資金運(yùn)用來看，早在2022年，國(guó)壽投資-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯第一期資產(chǎn)支持計(jì)劃成功募集并設(shè)立，標(biāo)志著保險(xiǎn)版CMBS在保險(xiǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)首次落地，該產(chǎn)品采用單層SPV結(jié)構(gòu)，底層資產(chǎn)是兩處位于昆明、重慶的奧特萊斯購(gòu)物中心。

截至2022年末，中國(guó)市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行291單CMBS，累計(jì)發(fā)行金額5893.17億元。

支靜雅介紹，與交易所和銀行間市場(chǎng)的同類產(chǎn)品相比，目前保險(xiǎn)資管CMBS發(fā)行實(shí)踐仍處于起步階段，存在著發(fā)行規(guī)模較小、參與者較為單一，基礎(chǔ)資產(chǎn)類別不夠豐富等特點(diǎn)。

在其看來，隨著發(fā)行效率的提高、產(chǎn)品發(fā)展的創(chuàng)新和信息披露制度的完善，保險(xiǎn)資管CMBS市場(chǎng)的參與機(jī)構(gòu)、底層發(fā)行主體以及基礎(chǔ)資產(chǎn)類別等方面有望進(jìn)一步擴(kuò)大，保險(xiǎn)資管CMBS作為資產(chǎn)支持計(jì)劃的組成部分之一，發(fā)行量將有望進(jìn)一步增長(zhǎng)。

（來源： 財(cái)聯(lián)社）