繼六大行10月12日宣布調整存量房貸利率細則以來，存量房貸利率下調的節奏已經下沉至村鎮銀行。

10月14日，全國上百家村鎮銀行發布存量個人住房貸款利率調整公告。絕大多數村鎮銀行的調整節奏與國有大行一致，將于10月25日批量調整存量個人住房貸款利率，但批量調整時間也不晚于10月31日。同時，具備存量房貸業務的民營銀行、外資銀行也在近兩日宣布批量調整存量個人住房貸款利率。

自9月29日人民銀行發布公告完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜，指導市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）以來，存量房貸利率調整參與銀行基本上擴展至國內所有商業銀行。對于未來房貸利率趨勢，多名專家認為，LPR仍有下調空間，將帶動未來房貸利率進一步下調。

批量調整規則與大行類似，但范圍要求不一

注意到，村鎮銀行的存量個人住房貸款利率調整規則與大行類似，可納入本次批量調整的浮動利率貸款，無需借款人申請，銀行將于10月25日統一進行批量調整，統一將利率在LPR基礎上的加點幅度批量調整為-30BP。

而可納入本次批量調整的采用基準利率定價的貸款、固定利率貸款，房貸用戶須于10月25日（含）前主動向銀行申請辦理“固轉浮”業務，轉換為浮動利率貸款后，如利率水平高于LPR-30BP，銀行將利率在LPR基礎上的加點幅度調整為-30BP。需要關注的是，利率轉換后不得再轉回固定利率或基準利率定價。

民營銀行華通銀行昨日發布關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告，符合本公告利率調整范圍的以LPR為定價基準的浮動利率貸款，客戶無需申請，銀行將于10月25日主動調整規則統一批量調整貸款利率。

需要注意的是，不同銀行在執行主動批量調整的范圍有所不同。對于不良類個人住房貸款調整細則，不同銀行存在執行落定上或有一定差異。中國銀行在關于“不良類貸款是否可以申請房貸利率調整”的問題上表示，不良類個人住房貸款將一并進行下調。

而華潤銀行提示，逾期歸還積欠本息的存量房貸也不支持銀行主動統一調整工作，需由房貸用戶向銀行主動申請利率調整。泉州銀行提示，逾期類（含不良）貸款歸還積欠本息的存量房貸、前期申請延期還本的存量房貸，需由房貸用戶向銀行主動申請利率調整。東亞銀行（中國）也提出，對于逾期貸款、不良貸款，客戶需線下向銀行提出申請，審批通過后，銀行進行個案調整，調整前利息按原合同利率水平計算。

人民銀行此前指出，主要商業銀行原則上將于不晚于10月12日發布具體各銀行操作細則，原則上于10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。11月1日后，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。

長期來看有助于穩規模，多名專家認為，LPR仍有下調空間

綜合來看，本輪調整短期內會對銀行息差造成影響，但長期來看有利于銀行穩定貸款規模。據人民銀行數據，本次存量按揭利率調降，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數在1500億左右。人民銀行行長潘功勝表示，這有助于促進了擴大消費和投資，也有利于減少提前的還貸行為。

針對存量房貸利率調整對銀行業的影響，中泰證券研究所所長戴志鋒認為，短期看，銀行利潤可能受到一定影響；長期看，存量房貸利率調整有助于銀行業穩規模、降風險。一方面，按揭貸款作為銀行零售資產的壓艙石，提高的早償率影響規模增長，若調降存量房貸利率，銀行按揭貸款規模將企穩，有助于緩解銀行零售資產端增長壓力，穩住未來長期的個貸收入基本盤。另一方面，這也將減少當前居民還款壓力，進而降低個人貸款不良率，有助于穩定銀行零售資產質量。

多名專家認為LPR仍有下調空間，帶動未來房貸利率進一步下調。戴志鋒認為，央行降息周期并未結束，預計明年仍有降息空間，這也符合央行推動社會融資成本持續下降的基調。伴隨著未來LPR的持續下行，房貸利率或仍會繼續下行。

招聯首席研究員董希淼說：“預計10月21日兩個品種LPR將各下降20個基點。9月27日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調整為1.50%，下調0.2個百分點。7天期逆回購操作利率已經成為主要政策利率，7天期逆回購操作利率下調之后，帶動市場基準利率下行，商業銀行資金成本有所降低，引導LPR同步下行。”

在董希淼看來，今年以來，穩健的貨幣政策精準有力，多次降準、降息措施力度大、速度快，產生的疊加效應，有力提振了市場信心和預期，更好地促進經濟恢復回升。LPR下降后，將推動企業和個人的貸款利率進一步下降，有助于降低經營主體融資成本，激發有效融資需求。目前，商業銀行正在加快推進存量房貸利率批量調整工作。LPR下降20個基點，存量和新增房貸利率還將進一步降低，將更好地降低居民住房消費負擔，促進房地產止跌回穩。

（來源： 財聯社）