近期，促進房地產市場止跌回穩的政策信號清晰明確，一攬子增量政策加快推出，各地紛紛行動起來，抓落實、強合力。專家表示，隨著供需兩端政策持續發力、不斷加力，房地產市場預期邊際好轉，一系列政策舉措的效果有望逐漸顯現，各地剛性和多樣化改善性住房需求將得到更好滿足，預計后續改善市場供求關系的穩市場舉措依然是重要的發力點。

穩需求舉措綜合發力

下調存量房貸利率、優化個人住房貸款最低首付款比例、取消或放松住房限制性措施……近一段時間，針對房地產市場需求端的政策優化明顯提速、加力。專家表示，需求端支持性政策集中發力，有助于引導居民購房需求加快釋放，促進房地產市場止跌回穩。

在房貸利率方面，央行數據顯示，9月，新發放個人住房貸款利率為3.32%，比上月低約2個基點，比上年同期低約78個基點，均處于歷史低位。

目前各銀行正積極落實下調存量房貸利率工作，將在10月底前統一實施批量調整。據測算，本次下調存量房貸利率，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

“存量房貸利率下調能夠在減輕貸款購房家庭付息壓力的同時，降低貸款人提前還款的意愿。”東方金誠首席宏觀分析師王青說，該政策釋放了穩樓市的積極信號，有助于推動房地產市場止跌回穩。

支持滿足居民多樣化住房需求、降低購房成本也是需求端發力的重要內容。財政部此前出臺的“賣舊買新”換購住房階段性個人所得稅退稅政策，對于降低居民購房負擔、增加住房需求發揮了重要作用。

財政部副部長廖岷近期表示，將及時優化完善相關稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

“稅收政策在支持房地產方面仍有優化空間。”中指研究院政策研究總監陳文靜說。

用好政策工具消化存量房

在房地產市場的供給端，圍繞存量商品房去化、保障性住房供給等重點領域的政策舉措也在加緊出臺。央行日前提出，優化保障性住房再貸款；財政部明確，允許專項債券用于土地儲備，用好專項債券收購存量商品房用作各地的保障性住房。

“近三年，中央財政安排了保障性安居工程補助資金2124億元、中央預算內投資2800億元，并統籌地方政府專項債券等，支持籌集各類保障性住房666萬套，用于滿足城市中低收入群體、新市民還有青年人的基本住房需求。”廖岷說。

陳文靜表示，財政部明確地方政府專項債可用于收購存量商品房，并指出保障性安居工程補助資金將更加側重于支持消化存量商品房，意味著更多資金將進入房地產市場，有望加大已建待售存量商品房的去化力度。

此外，央行行長潘功勝日前透露，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。“在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監管總局還在一起研究。”他說。

在銀河證券首席經濟學家章俊看來，在支持新型城鎮化建設、城市更新及地下管網改造等領域，未來廣義財政政策有望加碼，可關注政策性開發性金融工具的動向。

加快形成政策合力

各地近期積極出臺相關政策舉措，從供需兩端著手進一步激活房地產市場，加快構建房地產發展新模式。

廣東省提出，扎實推動房地產市場平穩健康發展，落實中央系列政策，按照嚴控增量、優化存量、提高質量的要求，從供需兩端進一步激活房地產市場，促進止跌回穩。天津市宣布，全面取消住房限購措施，自10月16日起施行。成都市取消新購住房限售，拿證即可上市交易。杭州市對新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求。

促進房地產穩定發展是一項系統工程，需要各項政策協同發力。廖岷表示，政策執行中，將持續加強財政政策與其他政策的協調，加強中央與地方的聯動，加強新老政策的銜接，打好組合拳，堅定不移推動房地產市場止跌回穩。

（ 來源：中國證券報）