上海房地產“滬七條”政策實施已三周，政策效果如何？

日前，紅星資本局走訪了上海內環、中環、外環的多個房產中介與新樓盤，了解到新房、二手房的成交量均有所上升。其中，內環的成交量環比提升2-3成，中外環翻倍增長。此外，住宅密集的地區，進店咨詢量也有所上升，不過由于此前積累了大量房源，成交價基本不變。

一線從業者們向紅星資本局表示，“滬七條”新政實施第一個月，市場活躍度明顯提升。11月與12月的成交量表現將決定市場是否真正回穩。

有樓盤一天賣了20套房

已有投資客進場

在房地產從業者們看來，住房限購調整、調整住房稅收兩條政策對樓市的刺激效果較好，優化住房信貸主要利好低價的剛需房。

一名美凱龍愛家的房產中介向紅星資本局表示，“將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年”這一條的力度較大。“現在利率在降，‘五改二’的話，普房的稅收只要過兩年就免征了。”

“滬七條”提出降低房貸首付比例，首套住房從“不低于20%”調整為“不低于15%”，二套房貸從“不低于35%”調整為“不低于25%”；實行差異化政策區域從“不低于30%”調整為“不低于20%”。

“上海市市中心房價較高，還貸壓力較大。（降低首付）對外環三四百萬元的純剛需群體來說實用性更高。”一名房天下中介說。

“滬七條”還將非滬籍居民購買外環外住房的社保或個稅年限從3年縮短為1年，這也讓政策在外環的效果更加顯著。

金茂府是位于外環外的新樓盤，其銷售顧問告訴紅星資本局，“滬七條”確實提升了新房的成交量。“社保要求降低后，更多的人來看房。9月30日后利率降低，有一批人把我們的小戶型房全買走了。”

他特別指出，“滬七條”調整了限購政策后，已經有投資客開始進場。“我們10月1日一天就賣了20套房。有一個客戶是專門做資產運營的，判斷現在房價處于低點，止跌回穩，和同事三個人一人買了一套。”在他看來，上海房價上漲與投資者進場有一定關系。

該銷售顧問還看好上海市未來新樓房的售價。其表示，上海市商品住房用地溢價率10%的上限要求取消后，成交地價由市場化競價確定，開發商的拿地成本上升。

有房產中介回憶道：“5月底發新政策，7月我們的成交量有100多套。”

二手房交易量明顯提升

議價空間變小

上海內環某房產中介告訴紅星資本局，樓市新政對市中心的影響較小。由于市中心的房源較少，房價穩定，同時倒掛現象較為嚴重，新房16萬元/平，二手房超20萬元/平。

上海某二手房門店價格展示

房天下的房產中介提到，新政后確實有房主上調售價，在他看來，二手房價格短期內不會有大的變化。

在住宅密集的陸家浜，美凱龍愛家的房產中介向紅星資本局指出，“滬七條”出臺后，整體成交量有所提升，不過房價沒有明顯地漲價或者跳價。“以黃浦區的網簽數據為例，我們之前每周的成交量只有45套左右，新政出臺后現在有60套左右。”他提到，新政后一個明顯的變化是議價空間變小，“以前能砍價5%-10%，現在不好砍了。”

上海黃浦區二手樓盤

浦東御橋位于上海中環，這里的房產中介告訴紅星資本局，顧客的看房積極性和成交量都提升了，10月截止到10月21日，已成交近60套，比上月提升近一倍。

上海浦東新區某樓盤

多名房產中介都認為，“滬七條”在中外環的效果更加明顯，主要體現在成交量與咨詢量提升，成交價格基本不變，房租呈下降趨勢。成交的房產以低價的剛需房為主，投資客戶較少，置換需求尚需一段時間才能體現。“有置換客戶趁此機會賣掉了外環的房子，準備換到市區，這個過程需要兩三個月。”

上海二手房日均成交量同比增加80%

上海市房地產交易中心數據顯示，9月30日至10月17日，上海新房成交26萬平方米，日均成交1.4萬平方米，較去年同期日均成交增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%，成交價格止跌企穩。

一手住房外環外項目來訪量增幅為28%，高于全市平均增幅。二手住房外環外成交占比提高至57%。其中，100平方米以下的剛需住房成交占比提高至77%，在縮短增值稅征免年限的政策利好下，次新房成交占比有所上升。

外環外一手住房項目預定成交中，“滬七條”擴容需求預定成交占10%左右。10月以來，“滬九條”“滬七條”兩個政策擴容的群體購買住房約1730套，占同期成交量的15%。自“滬九條”實施以來，支持的購房群體已購一二手住房約19400套，占同期成交量的19%。

（來源：紅星資本局）