深圳首個自拆自建項目、樓齡近40年、同意率超90%??一系列標簽下，深圳市羅湖區清水河街道紅崗花園一度引發廣泛關注。

今年6月，紅崗花園發布通告，擬啟動自籌資金改造摸底等調查，但四個多月過去了，仍未正式推進。“項目當前采用‘居民主體，政府統籌’方式，雖然前期同意率較高，但到具體洽談出資情況、戶型設計等問題時，業主間仍存在較大分歧。這是深圳首個自拆自建項目，與國內其他地區的舊改項目也存在差異。”11月11日上午，紅崗花園片區房產中介杜濤表示。

同日上午，清水河街道工作人員表示：“紅崗花園舊改項目具體執行方案還沒有出來，所以暫時沒有可對外公布的信息。得等具體推進政策出來后，才會有后續。”城市更新網總經理宋留強指出：“自拆自建，是一個民間的稱呼。我更愿把自拆自建稱為自主更新。自主更新是業主主導的‘政府－社會－市場’多元合作實施模式，真正的自主更新要想成功，離不開真正的‘城市更新前期服務商’助力。”

“賣不出去就等著拆遷”???

公開信息顯示，紅崗花園于1987年建設完成，最早一批是韶關鋼鐵廠來深圳建設的家屬安置房，樓棟總數為18棟，擁有普通住宅產權70年，占地面積3320平方米。紅崗花園的改造問題由來已久。

2010年，有開發商入場征集舊改意愿，但因部分業主未簽約而擱置；2019年，棚改前期摸底啟動，但最終不了了之。2023年8月，街道辦曾回應居民，已將棚改摸底調查情況和相關研究報告報送區棚改主管部門，并與區職能部門協調加快研究更新改造事宜。轉機出現在今年6月，彼時街道辦一紙通告，擬啟動紅崗花園自籌資金改造的摸底調查，讓業主們看到了希望。

今年6月街道辦曾發布的公告

到了今年9月，紅崗花園首輪摸底情況出爐，居民整體同意率達到90%以上。

如今，距離首次摸底已經過去四個多月，具體執行方案未能落定。“我個人認為這個項目后續還是會正常拆，只是目前在統籌過程中碰到了一些問題，比如并不是所有業主都愿意出錢。”杜濤說。

目前小區內在售房源單價約4萬元/平方米，比如一套70.34平方米的房源，掛牌價280萬元，折合單價約3.98萬元/平方米。“因為有拆遷預期，所以現在與業主的議價空間并不大，很多業主都是賣得出去就賣，賣不出去就等著拆遷的心態。”杜濤說。

需出多少錢？是否配建車位？?

項目距離梨園地鐵站約800米，目前仍有不少居民居住于此。從外立面可明顯看出小區已有些年頭，樓房兩側的道路停滿了車輛。

有居民表示，目前絕大多數居民已同意拆遷，但什么時候能拆還不知道，主要受限于需出多少錢、戶型設計、是否需要配建停車場等問題。近年來，上海市徐匯區漕溪三村項目、北京市西城區樺皮廠胡同8號樓項目、浙江縉云縣舒洪鎮昆洪村項目等均實施過原拆原建。在部分業內人士看來，原拆原建能否順利落地，除了居民本身意愿外，還與資金支持、規劃設計、政策保障等因素息息相關。

11月11日下午，合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，過往棚戶區改造由政府賦能市區屬國企主導推進，注重公共利益，項目經濟效益有限，市場積極性不高，目前棚戶區改造模式已逐漸退出歷史舞臺。“自拆自建的優勢主要在于居民參與度更高、改造靈活性更強以及改造資金成本更低，但劣勢也同樣明顯，因資金風險大，涉及權利人多，存在明顯拆遷風險，市場主體觀望居多。”羅宇表示，深圳正擬定業主自籌老舊小區改造模式具體實施路徑相關政策，但還未出臺。宋留強則提到，自主更新可以說是拯救舊住宅區更新的重要方向。“今年4月，浙江省出臺了全國首個自主更新政策《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》；11月，《蘇州市城市更新條例（草案）》把自主更新作為舊住宅區城市更新的主要實施模式，大力推進。但深圳在自主更新政策供給方面還相對保守。”羅宇建議，未來深圳老舊小區更新改造探索業主自籌模式，可圍繞業主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據“誰投資、誰受益”原則，制定相關配套政策，且充分考慮調動社會資金，如可增設一定比例商品住房等，一方面調動市場積極性，另一方面可減負政府財政壓力。根據合一城市更新集團統計分析，截至2024年11月11日，深圳市拆除重建類居改項目計劃立項共計29個，到實施主體確認公示階段的僅15個，占比51.7%，整體更新實施率較低；深圳市棚戶區改造項目已計劃立項共計23個，順利進入開發建設階段僅15個，占比65.2%。整體來看，目前深圳老舊小區改造體量遠小于現狀存量，且隨著時間推移，存量老舊小區樓體質量加劇下滑，探索業主自籌老舊小區改造模式存在必要性。

（來源：每日經濟新聞 ）