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最近香港樓市出現一個有趣的新數據：

截止2024年9月末，香港負資產按揭貸款總額升到2075億港元，創下2023年以來最高水平。

負資產按揭貸款數量增長到40713宗，創2003年以來新高。

（來源：香港經濟日報）

這些負資產房子，主要涉及銀行員工住房貸款，或者享受補貼的按揭保險計劃貸款，這一類貸款的首付比例極低。

盡管香港政府之前放款了按揭規則，降低了首付，但高利率、新房供應過剩和經濟疊加情況下，中原地產數據顯示，2024年以來香港二手房價格已經下跌7%。

香港樓市，正在危險邊緣不斷試探。

負資產貸款指的是，借款人未償還的貸款金額，已經超過了按揭物業當前的市場價格。

也就是說，這一類房子的房東，已經變成了實際上的負資產。

原集團主席施永青表示，樓價的下跌是導致負資產數字上升的主要原因。

站在銀行的角度，也大概率不會竭澤而漁，讓自住為主的香港居民提前償還貸款，只要工作穩定有錢還房貸，就不必太在意。

唯一需要注意的是，實際負資產情況，可能比官方數字更嚴重。

仲量聯行香港主席曾煥平認為，政府公布的負資產數字并未計及發展商和財務公司的二按個案，并且預估當下香港實際負資產數字高達8萬宗，

之前香港施政報告已經提到：

金管局會把按揭成數上限一律調整到七成，供款與入息比率上限一律調整為五成

可惜的是，政策只能托底一時，不能托底一世。

曾煥平甚至認為，政府的確放寬了，但市場不見明顯改善，預計下半年到年底樓價將下跌10%，負資產個案可能突破10萬宗。

思睿集團首席經濟學家洪灝也表示：

香港樓價現在已跌15%，未來再跌20%差不多。

換句話說，負資產1港元和負資產1000萬港元，都會被統計數據計入負資產范圍內，對于房東來說感受可能完全不同。

當下的負資產房東們，還有救嗎？

回顧歷史，中原指數由1997年6月的104點高位，到2003年8月的最低點31點，累計下跌近70%。

相比之下，這一輪香港樓市從2021年的中原指數191點高位，下跌到目前的137點，累計大約下跌28%。

香港炒樓的最高峰期，是在1998年之前，銀行很容易給買家放貸90%，加杠桿之后一兩百萬港元現金，可以買總價十倍的房子。

在超高杠桿情況下，一旦任何一套房子房價下跌觸發提前還款，那就觸發連鎖爆雷。

為了避免這種情況反復上演，香港金融監管局從2009年開始連續進行長達八輪的逆周期調節，主要包括幾個方面：

1.收緊按揭貸款

2.降低按揭比例

3.引入金融壓力測試

4.限制持有多套房子多個物業

5.加辣，也就是增加交易和持有成本

香港樓市最慘的年代是2003年，整體負資產數量超過10萬宗，更危急的是：

全港失業率達到8.6%歷史峰值

縱觀香港的就業情況，1981年10月到2024年9月期間，最低失業率出現在1989年12月，為1%。2024年9月數值在3%。

（來源：ceicdata.com）

因此結論就是：

當下香港的失業率并不高，業主完全有能力供養房貸。

還有一種情況就是，這一批負資產房東，很大一部分是有主動控制每月房貸占家庭總收入比例的，通常不超過50%。

這也就意味著，房貸對于他們的家庭來說壓力并不大，每個月收入有盈余的前提下，多少有一些存款打底。

不至于房子價格下跌了，甚至硬著陸了，連帶著整個家庭也物理層面上硬著陸了。

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面對房子變成負資產，除了房東，監管層也會遭到靈魂拷問：

這下，該怎么辦？

從2024年8月8日起，香港特區政府推出新政，開始協助通過按揭保險計劃買房的家庭。

新政規定，符合資格的貸款購房者在遇到三類具體場景時，可將原本用于自住的物業出租。

三大場景分別是：

1.業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變

2.業主失業，需要更具彈性的住屋或財務安排

3.或業主有其他特別需要出租物業（本身已自住最少12個月）

按揭保險計劃，最早于1999年3月由香港按揭證券有限公司推出，目的是協助市民安家置業。

按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，讓銀行可以在提供更高比例貸款同時，無須承擔額外風險。

簡單來說就是香港按揭證券有限公司，幫助銀行兜底風險。

通過這種模式，如果買家拖欠房貸，按揭保險一般會為銀行70%按揭以上的貸款部分，提供兜底保障。

這么做一方面幫助買房家庭減輕壓力，另一方面也穩定了香港金融體系。

在房價上行周期，按揭保險計劃結合銀行的寬松信貸政策，會推動更多的買房者上車買樓。

尤其是在火熱的炒房時期，通過按揭保險計劃買房的家庭，購房后必須自住。

如果不自住，后果很嚴重。

有地產銷售經理在2016年時獲得了約490萬港元的按揭貸款，先后通過中介出租給兩名租戶。2023年時其被判囚16個月，107萬港元所得都被充公。

時間加速到2024年的今天，香港房價震蕩回落。

（來源：中原城市領先指數）

有些家庭想要把通過按揭保險計劃買的房子，轉手賣出去置換的時候，哪怕只是把這套房出租，都無法實現。

新政過后，這種情況符合上面提到的的第一個場景，房東就能申請并且把原有房子出租，再去買新房。

這么做能釋放一部分香港居民購買力。

因為加息和新房供應大漲等因素，中國香港特區房價一直在震蕩下跌，居住需求沒有減少甚至增加，導致房租反而不斷上漲。

這也是香港特區政府推出新政，緩解居住矛盾的源頭。

如果操作得當，房東、銀行、政府、開發商能實現多方共贏。

市場上還有一種聲音說：

1997年十萬負資產的時代，又來了！

實際情況遠沒有大家想象得那么糟糕。

香港樓市正在陣痛。

最終，一定會穿越風暴。

（來源：米宅）