美國房產庫存量仍遠低于6個月平衡點，平均房價繼續屢創新高。

根據近期發布的最新標普凱斯-席勒指數，8月美國平均房價同比增長4.2%，再創歷史新高。其中房價同比增幅最高的3個城市是紐約、拉斯維加斯和芝加哥，同時該指數覆蓋的所有20個城市的房價都在上漲。

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武表示，美國各大權威機構對美國住房的短缺都給出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400萬套左右。美國房產市場供不應求，是房價持續上漲的根本原因。

同時，陳躍武解釋道，隨著美聯儲開啟降息周期，房貸利率已經進入下降通道。這對美國房產市場是重大利好。

此前，美國當選總統特朗普曾在2024年美國總統選舉中多次提出了他將敦促美聯儲大幅下調利率，并希望通過促進新房建設來解決美國的住房負擔問題。

不過，有分析指出，其在關稅以及將大批遣返非法移民等設想，也可能加重美國通脹和房屋建設難題。特朗普當選，究竟將如何影響美國樓市？

2025年美國房價上漲恐加速

標普凱斯—席勒指數顯示，8月紐約房價同比增幅最高，為8.1%，其后為拉斯維加斯（ 7.3%）和芝加哥 7.2%。

其余主要城市為底特律6.0%、洛杉磯5.9%、圣地亞哥5.7%、波士頓5.5%、西雅圖5.2%、邁阿密5.1%、亞特蘭大3.7%、鳳凰城2.1%、舊金山2.8%、坦帕 1.7%、達拉斯1.6%和丹佛0.7%。

陳躍武解釋，最近1年里，美國東北部房價增長最快，主要原因是在過去幾年里，東北部房價增長幅度遠遠落后于其他地區，現在在補漲。

“而反過來，美國南部的達拉斯、坦帕、鳳凰城等城市目前房價增長較慢，主要原因是在過去幾年里，這些城市房價增長幅度遙遙領先于其他地區，現在暫時放慢步伐喘息一下。”他表示。

同時，“目前美國的房產庫存量是3至4個月的銷售量，遠低于6個月的平衡點。”他解釋道，美聯儲主席鮑威爾則在3月初的國會質詢中承認美國住宅房產供給嚴重不足。

他提醒道，目前需要注意的是，房價上漲恐將再次加速。

“美聯儲在今年9月大幅降息0.5個百分點，正式開啟降息周期。11月7日美聯儲再次降息0.25個百分點。最近的數據顯示美國的通貨膨脹率已經降到2.4%，基本達到美聯儲的目標。勞工市場也在迅速降溫。”陳躍武表示，目前市場預期美聯儲會在2025年繼續降息約1個百分點，最終利率降到3.75%至4%。

“隨著美聯儲開啟降息周期，房貸利率已經進入下降通道。在9月中旬美國房貸利率從7%大幅下降至6.1%左右。目前有所反彈，回到6.79%，但下降的趨勢是不變的。”他表示，“我們預測在2025年美國房貸利率將降到5%至6%的區間。這對美國房產市場是重大利好。隨著房貸利率持續下降。對房產的需求將大幅釋放，我們并預測房價上漲將再次加速，增長幅度在未來將重新回到10%以上。”

特朗普能否說服美聯儲加速降息

特朗普曾表示在當選后要敦促美聯儲加速降息。

此前，同特朗普相識并支持特朗普競選的美國房地產大亨、卡東資本公司（Cardone Capital）首席執行官格卡東（Grant Cardone）表示，他相信特朗普重返白宮將導致美聯儲大幅降息。

他表示，美國存在一個巨大的房地產問題，他（特朗普）知道這一點，唯一緩解這一問題的辦法就是向美聯儲施加巨大壓力，迫使其降息，而“我相信他會做到這一點，我相信我們會在未來12個月內實現降息，而且是歷史性降息”。

卡東認為，目前，接近7%的美國房貸利率必須降至4%或更低。

鮑威爾多次表態稱，美聯儲要保持相對于行政部門的獨立性。在特朗普勝選后，鮑威爾會上表示，如果特朗普要求他辭職，他將回絕，因為美國法律不允許總統罷免美聯儲主席。

上海交通大學上海高級金融學院教授、美聯儲前高級經濟學家胡捷表示，美國已進入美元利率下行周期。

同時，盡管鮑威爾不會連任，且美國總統有權在美聯儲主席任期結束時提名新候選人，但胡捷表示：“鮑威爾的任期到2026年才屆滿，因此，美國新總統上任后不會立即影響美聯儲的領導層”。

曾在亞特蘭大的美國聯邦儲備銀行工作多年的胡捷說，“除美聯儲主席之外，美聯儲的七位理事每兩年更替一人，每次更替均需總統提名、參議院批準。此外，12個地方聯儲銀行的運作完全獨立于總統的管轄范圍之外，行政當局對金融政策的直接干預能力相當有限。”

特朗普的設想“左右互搏”

不過，需要注意的是，一方面特朗普多次表態希望讓美聯儲加速降息，一方面特朗普的大幅減稅并大幅提高關稅的設想，有可能刺激通脹。

“除非美國出現通脹、國內生產總值（GDP）增長或失業率等數據顯著意外波動，美聯儲應會按照既定節奏穩步下調利率。即若沒有數據上的異常，美聯儲將繼續每次會議下調25個基點，逐步降低利率。”胡捷解釋道，“如果出現意外，例如通脹反彈，美聯儲可能會暫時觀望；若失業率急劇上升，則可能加快降息步伐。”

陳躍武解釋道，目前市場上的看法是，伴隨特朗普勝選，華爾街投資者開始押注通脹上升和降息減少。

他表示，從今年年初開始，由于美國經濟數據放緩，投資者預期美聯儲將持續降息，美國30年期抵押貸款利率從今年春季的超過7%穩步下降到9月份的6.1%。但由于上述原因已出現反復，在過去一個月內大幅反彈至6.79%。“我個人認為這是暫時的，房貸利率下降的大趨勢并沒有變化，只是下降速度可能比原來預想的慢一些。”他說。

同時，特朗普的其他一些設想恐怕也將干擾房地產市場。譬如，特朗普誓言將大批遣返非法移民。

陳躍武表示，有媒體計算稱，由于建筑業勞動力有約三分之一來自非法移民，這可能造成大量勞動力流失導致建筑業勞動力短缺。隨著工人減少，工資可能會上漲，這很可能會通過房價上漲轉嫁給購房者。

同時，特朗普誓言將大幅提高關稅，這可能會推高住房成本。他表示：“有專家表示，對木材等建筑原材料征收10%至20%的關稅可能會推高住房成本以及房屋裝修材料的成本，而任何提高產品成本的關稅都將直接影響到消費者。”

陳躍武表示，目前的一種看法是，從短期來看，特朗普重返白宮后，情況基本上不會發生太大變化。由于供應仍然緊張，房價可能會繼續上漲，而抵押貸款利率的波動預計將使買家和賣家都保持謹慎。

“從長遠來看，情況可能會變得更好，也可能會變得更糟——這取決于特朗普入主白宮后決定優先考慮什么。”他表示。

（來源：第一財經）