房屋被租賃出去后，屋內(nèi)物品被損壞，但在損害發(fā)生后，房東沒有保全證據(jù)，那么由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定？近日，吉林省臨江市人民法院就審理了這樣一起租賃合同糾紛案，核定房東劉某某的實(shí)物損失為3668元，酌定被告董某（承租人）賠償原告劉某某財(cái)產(chǎn)損失3668元。（2024年12月30日《法治日?qǐng)?bào)》）

在房屋租賃合同關(guān)系中，標(biāo)的房屋及屋內(nèi)相關(guān)設(shè)施、電器或其他物品的損壞是繞不過去的話題，是引發(fā)租賃糾紛的主要原因之一。而揆諸現(xiàn)實(shí)，針對(duì)租賃房屋的“定損”，押金在手的房東往往占據(jù)主導(dǎo)地位，擁有很強(qiáng)勢的話語權(quán)，在不少糾紛中，這種“定損”話語權(quán)幾乎是絕對(duì)的、決定性的，不容承租人“置喙”。依托于強(qiáng)勢的“定損”話語權(quán)，有些房東針對(duì)標(biāo)的房屋相關(guān)損失吹毛求疵，甚至“提燈驗(yàn)損”，把正常合理損耗定為損失，不切實(shí)際地漫天要價(jià)，違背了公平原則和誠信原則，侵犯了承租人的合法權(quán)益。租賃房屋“定損”也成了很多承租人的痛點(diǎn)和吐槽點(diǎn)。

臨江市人民法院審理的這起租賃房屋合同糾紛案件，合理確定了案涉房屋內(nèi)相關(guān)物品的實(shí)際損失，駁回了房東明顯過高的定損訴求和賠償訴求，讓承租人承擔(dān)了與其損壞行為相當(dāng)?shù)挠邢拶r償責(zé)任，避免了承租人承擔(dān)超出實(shí)際損失范圍的夸大責(zé)任或注水責(zé)任，守住了公平正義，對(duì)其他房東和承租人解決“定損”糾紛具有示范教育意義。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在租賃房屋合同關(guān)系中，正常的房屋損耗或物品損耗包含在房東的房屋出租成本中，應(yīng)由房東承擔(dān)，不應(yīng)由承租人承擔(dān)。實(shí)際上，承租人的租金中就有標(biāo)的房屋正常損耗的成本部分，如果房東再針對(duì)正常損耗索賠，就讓承租人承擔(dān)了重復(fù)責(zé)任。這顯然是不公平不合理的，無論雙方是否就此在合同中作出約定，都難以得到法律的支持。

承租人需要賠償?shù)氖且蚱浔９堋⑹褂貌划?dāng)或故意損壞造成的損失部分，而房東索賠需遵循“過責(zé)相當(dāng)”原則，需符合標(biāo)的房屋或物品的損失事實(shí)。根據(jù)民事領(lǐng)域的“誰主張誰舉證”原則，房東在“定損”索賠時(shí)，應(yīng)拿出能夠支撐損失事實(shí)的有說服力的證據(jù)，如果房東僅憑一雙眼或一張嘴“定損”索賠，拿不出充足、真實(shí)、有力的證據(jù)，其“定損”索賠訴求就缺乏客觀性、合理性、公平性，就站不住腳。回到案例中，房東劉某某針對(duì)案涉出租屋內(nèi)物品損失向承租人索賠12200元的訴求之所以未得到法院的支持，主要是因?yàn)閯⒛衬吃谖锲窊p壞后未作證據(jù)保全，未報(bào)警處理，未對(duì)其所受損失進(jìn)行評(píng)估，不能提供有效證據(jù)確定應(yīng)當(dāng)由承租人董某依法承擔(dān)的合理賠償數(shù)額。

這一案例再次重申了一個(gè)法律常識(shí)、契約常識(shí)：租賃房屋“定損”不能任由房東自說自話。“定損”要定在正常損耗范圍之外，要靠事實(shí)說話，靠證據(jù)說話。房東、承租人、中介在租房前，應(yīng)全面仔細(xì)查驗(yàn)房屋及相關(guān)物品的狀態(tài)，載入租房合同，如房屋或相關(guān)物品出現(xiàn)損壞情形，應(yīng)確定是正常合理損耗還是因保管使用不當(dāng)、故意損壞造成的損失，并通過拍攝照片、錄像或共同協(xié)商確認(rèn)、請(qǐng)第三方評(píng)估確認(rèn)等方式及時(shí)確定損失的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上解決租賃房屋損壞賠償糾紛，就能彰顯證據(jù)的價(jià)值，就能守住客觀公平底線，就能壓縮“提燈驗(yàn)損”、虛構(gòu)定損、夸大定損、霸王定損的生存空間，既有助于房東全面索賠，充分維護(hù)自身權(quán)益，也有助于承租人找準(zhǔn)責(zé)任邊界，增強(qiáng)拒絕房東不合理索賠訴求的底氣。

（來源：燕趙晚報(bào)）