2024年，中央與各地政府通過放寬限購政策、降低房貸利率等一系列措施，推動房地產(chǎn)市場迎來穩(wěn)步復(fù)蘇。近段時間以來，中央多次重要會議都對房地產(chǎn)行業(yè)作出相應(yīng)部署。近日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，為2025年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

如今住房發(fā)展進入到一個新階段，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。什么樣的房子是“好房子”？如何讓購房人更滿意？近期熱議的“取消公攤面積”或?qū)⒊蔀橹聘咂焚|(zhì)居住需求釋放的加速器。

取消公攤呼聲高漲

當下，住房產(chǎn)品供應(yīng)端發(fā)生改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷應(yīng)用新技術(shù)、新理念，提升住房居住品質(zhì)，競爭更為激烈。同時，各地圍繞“好房子”概念的核心，紛紛出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。近日，多地出臺新政，引導(dǎo)逐漸取消公攤面積，引發(fā)了人們的廣泛熱議。

其實，取消公攤面積的呼聲由來已久。據(jù)《法治日報》報道，山東省青島市的一名消費者全款購入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅，當時銷售人員告訴她，因為小區(qū)樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%。然而，消費者準備收房時卻傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實際套內(nèi)面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達46%。

“公攤面積就是一筆糊涂賬。”北京購房人方女士表示，“我買房時，開發(fā)商給的戶型圖顯示建筑面積110平方米，套內(nèi)面積90平方米左右。沒想到裝修時全屋鋪地磚才發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)面積也就80平方米。”

那么，什么是公攤面積？《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，人們習慣性地認為公攤面積無非就是走道和電梯，但實際上公攤面積包括兩部分：一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積；二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

“公攤面積的算法非常復(fù)雜，消費者想搞明白基本上不太可能，比如大堂、門廳、電梯井、樓梯道、通風管道、消防設(shè)施以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施等，都算作本棟樓的公攤面積。”王玉臣表示。

地區(qū)新政面積更透明

多年來，購房者根據(jù)建筑面積支付房款，但是房款中有一部分花在了公攤面積上，和房屋實際使用面積并不符，這種情況常常令購房者感到不滿，于是，取消公攤面積的呼聲越來越高。

近期，多年來備受關(guān)注的公攤面積出現(xiàn)了新變化。湖南衡陽發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》規(guī)定，自2025年1月1日起，衡陽市行政區(qū)域內(nèi)商品房實行按套內(nèi)建筑面積(專有建筑面積)計價銷售。同時還明確套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積3部分組成；河北張家口發(fā)布《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提到鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”；廣西發(fā)布的《廣西推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》也提到，引導(dǎo)市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。

據(jù)了解，在房屋面積認定方面，重慶早已走在全國的前列。早在2002年8月開始施行的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》就規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當載明共用部位及設(shè)施。當時媒體報道均表示“重慶在全國第一個強制施行商品房銷售以‘套內(nèi)建筑面積’作為計價依據(jù)”。

消費者謝女士表示：“聽起來房子面積挺大，到現(xiàn)場一看往往差距不小，就是因為建筑面積并不是房子的實際使用面積，里面包含了公攤。為什么不能用簡單直觀的方式告訴消費者房子有多大？我們不關(guān)心公共區(qū)域，只想清楚地知道自己買的這套房面積到底是多少。”

一家房企開發(fā)商表示，公眾反感公攤，其實是反感面積不透明。盡管各地新政有關(guān)取消公攤面積的表述不夠嚴謹，但都是為了讓購房面積表述更加直接、清晰、容易理解，試圖解決的也是購房者最關(guān)心的房價和得房率等問題。

有助于提升購房積極性

如果取消公攤面積，對消費者買房會產(chǎn)生哪些影響？

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“公攤”概念的使用始于1995年，公攤是客觀存在的，各地的政策只是改變房屋的計價方式，由過去的按照建筑面積改為套內(nèi)建筑面積。總價不變時，取消公攤只是計價方式變化，關(guān)鍵在于讓室內(nèi)面積更透明，讓購房者更有獲得感，也更容易感知什么樣的才是“好房子”。

接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，取消公攤有助于提升購房人的積極性，但并不意味著房價一定會下降。

中指研究院研究總監(jiān)陳文靜表示，目前絕大多數(shù)城市在計算房價時采用建筑面積進行計算，不同類型的房屋建筑標準各有差異，導(dǎo)致不同項目的得房率會有所不同，在同樣的建筑面積下實際可使用的套內(nèi)面積也會產(chǎn)生差異，購房人據(jù)此挑選自己心儀的“好房子”。按套內(nèi)面積計價，使得購房者能更清楚地知道自己購房的實際使用空間，減少不確定性和不透明感。這雖然不直接影響房價，卻能顯著增強購房者的信心。

近日，在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，重慶二手房交易和新房銷售時均在顯著位置標注建筑面積，套內(nèi)建筑面積往往標注在不起眼的地方。有銷售員表示，宣傳頁面上建筑面積和套內(nèi)建筑面積都會標注，“不管怎么標面積，房子的總價是一樣的，合同里兩種面積也都會寫明，但是稅收和物業(yè)費的收取都是按照建筑面積來計算的”。

多位業(yè)內(nèi)專家表示，取消公攤之后，物業(yè)費、取暖費等收費方式和價格都不會產(chǎn)生變化，即使改為以套內(nèi)面積計算物業(yè)費，收費單價也可能會相應(yīng)提高，最終對用房成本改變不大。

  來源：中國消費者報