近期，建信中關村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“建信中關村REIT”）發(fā)布了2024年第4季度經(jīng)營情況臨時公告，引發(fā)業(yè)界關注。可以看到，受區(qū)域市場承壓影響，該基金持有的基礎設施項目2024年第4季度整體租金下行。分析人士指出，2023年以來，各大產(chǎn)業(yè)園REITs所處地區(qū)的經(jīng)營狀況顯示出了明顯的“以價換量”趨勢。在此背景下，各路資金對于產(chǎn)業(yè)園REITs項目亦普遍保持相對慎重的態(tài)度。眼下，多方協(xié)力、多措并舉激活園區(qū)資產(chǎn)價值迫在眉睫。

建信中關村REIT經(jīng)營承壓

可以看到，建信中關村REIT的2024年4季度平均月末租金相較于2023年第4季度平均月末租金，同比下降了22.83%。該基礎設施項目2024年第4季度主營業(yè)務收入為2884.77萬元，相較于2023年4季度的主營業(yè)務收入同比下降了22.76%。

事實上，建信中關村REIT在2024年3季度亦披露過經(jīng)營情況，彼時基金持有基礎設施項目的整體租金亦呈現(xiàn)出下行走勢，季度平均租金單價相較于2023年第3季度平均租金單價，同比下降了20.70%；基礎設施項目2024年第3季度的主營業(yè)務收入為3154.83萬元，相較于2023年第3季度主營業(yè)務收入同比下降了25.67%。

面對市場供應規(guī)模持續(xù)加大、存量面積保持偏高水平的局面，建信中關村REIT綜合考慮出租率、租金、收入等指標，正采取降價搶占客源的競爭策略。根據(jù)第三方機構的市場報告，截至2024年第三季度，建信中關村REIT底層資產(chǎn)所在的上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園總存量為273萬平方米，占北京市整體產(chǎn)業(yè)園市場存量的18.8%，上地區(qū)域平均空置率達28.7%，平均租金水平為4.82元/平米/天。

“現(xiàn)階段，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)仍處于去化階段。”中金公司研究部分析師裴佳敏表示，“在供給端放量的同時，需求側整體偏弱也對市場表現(xiàn)構成了負面影響。尤以北京為例，地方商務園區(qū)的凈吸納量尚未明顯修復。根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)，北京市2024年一至三季度的凈吸納量逐步下滑，三季度更是由正轉(zhuǎn)負，錄得-6.3萬平方米，主要系部分TMT為主的企業(yè)出現(xiàn)了面積整合騰退情況，疊加新增需求有限，可謂‘雪上加霜’。”

行業(yè)發(fā)展面臨多重挑戰(zhàn)

從各地如火如荼“開門辦園”到如今租戶騰挪退出，部分產(chǎn)業(yè)園的租金水平和出租面積大幅下降……當前，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展究竟面臨哪些挑戰(zhàn)？

“除了老生常談的供給端放量外——供應飽和、空置率升高問題日益凸顯，急劇增加的產(chǎn)業(yè)載體供應與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程并不匹配，導致了供需關系的倒掛，不少園區(qū)‘重稅收、輕創(chuàng)新’也是不容忽視的弊端。”一位原始權益人表示，“部分地區(qū)會通過投資規(guī)模、畝均稅收等方面強化對園區(qū)的經(jīng)濟考核，甚至要簽署‘對賭協(xié)議’，這會導致部分園區(qū)只關注招商引資、稅收的增長，而忽略了創(chuàng)新能力的提升，以及本地資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎的發(fā)展，這不僅會加劇園區(qū)間的同質(zhì)化競爭，還將阻礙園區(qū)的特色化發(fā)展。”

其次，部分園區(qū)管理方式和服務水平落后、政策依賴度高、招商能力不足也是不容忽視的重要原因。

一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)欠缺現(xiàn)代化的服務思維、管理理念和方式，信息化利用水平低。同時，園區(qū)服務不到位，存在辦事不便、信息獲取成本高、生活配套設施欠缺等問題，這也在極大程度上影響了企業(yè)租戶的黏性。

不僅如此，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)間協(xié)作不足，難以形成完整產(chǎn)業(yè)鏈的問題同樣較為突出。具體而言，有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)因過度追求綜合發(fā)展，而忽視了專業(yè)化、特色化建設，這會導致產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作機制缺失，定位模糊不清晰，園區(qū)整體競爭力下降——園區(qū)管理者和招商部門無法系統(tǒng)地對外展示園區(qū)的發(fā)展前景，也難以推動大項目、大企業(yè)進駐，最終致使租戶黏性下滑。

多措并舉精益“存量”運營

毋庸置疑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開發(fā)“增量時代”邁入精細化的高質(zhì)管理“存量時代”。

眼下，如何更好地激活這些園區(qū)資產(chǎn)成為了業(yè)界關注的焦點。

“園區(qū)開發(fā)企業(yè)應注重產(chǎn)業(yè)服務及產(chǎn)業(yè)投資，聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加精細化地進行園區(qū)管理與服務，還要深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極地構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。”張江高科黨委委員、副總經(jīng)理趙海生說。

業(yè)內(nèi)人士認為，對于產(chǎn)業(yè)園而言，當前結合當前市場需求，持續(xù)優(yōu)化運營策略實為重中之重。一方面，應加強發(fā)起人資源轉(zhuǎn)化，爭取“投租、投貸”聯(lián)動，形成招商合力，促進優(yōu)質(zhì)項目資源落地；另一方面，應根據(jù)市場及客戶需求變化，遵循“長期穩(wěn)定與靈活適配”的原則，靈活調(diào)整樓宇空間布局、優(yōu)化租賃條件以滿足不同客戶群體的需求，達成意向轉(zhuǎn)化；再者，各產(chǎn)業(yè)園應對內(nèi)實施內(nèi)部“賽馬機制”、加強招商運營團隊激勵和約束，同時對外全面鋪開招商網(wǎng)絡、加強多渠道招商推廣。

此外，后續(xù)地方管理部門還可由頂層設計著手，多措并舉，助力產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型發(fā)展。

例如，可發(fā)揮國有資本戰(zhàn)略引導作用，從制度上解決部分引導基金分散、“趴窩”現(xiàn)狀，以“優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)+母基金+政策支持”模式，更好地吸引優(yōu)質(zhì)GP（普通合伙人）和項目落地。通過“基地+基金”的模式，發(fā)揮社會資本對產(chǎn)業(yè)導入和發(fā)展的作用，給予一定容錯機制，鼓勵資本進入長周期的投資，構建技術創(chuàng)新、資本賦能、人才支撐、服務保障、場景開放“五位一體”的創(chuàng)新生態(tài)，重塑城市空間，釋放科創(chuàng)動能。

另外，管理層還可主導探索不同類型主體間的利益共享機制，將科創(chuàng)貢獻、稅收貢獻、就業(yè)貢獻、公共空間與基礎設施投入等因素納入評價標準，錯位發(fā)揮不同類型主體的功能優(yōu)勢，實現(xiàn)激勵相容。

（稿件來源：中證網(wǎng)）