1月20日，全國城市更新工作部署視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，進一步認識實施城市更新對于城市發展模式轉型、助力經濟高質量發展、滿足人民群眾需要的重大意義，堅持目標導向和問題導向，有力有序有效推進城市更新重點任務。

在此之前，2024年底召開的中央經濟工作會議提出，大力實施城市更新。2025年首場國務院常務會議研究推進城市更新工作。城市更新，方向已明確，目標任務和路徑程序逐漸清晰，相關推進工作亦按下“加速鍵”。住房和城鄉建設部公布數據顯示，2024年，我國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，綜合性成效逐步顯現。

城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。那么，城市更新蘊藏著怎樣的內需潛力？如何解決資金來源？又怎樣建立可持續的城市更新模式？答好這三道題，將推動城市更新走深走實。

第一，多方拉動投資，重塑城市消費場景。當前，我國城市發展已經由增量擴張進入存量優化階段，動輒投入數百億元興建新城的時代已經過去，城市更新成為釋放新需求最有潛力的突破口。

據上海易居房地產研究院統計，中國城鎮住宅存量約為335.5億平方米，城鎮住房套數約3.74億套。如果中國城鎮存量住房按照每年2%的更新速度，那么將帶動全國每年7億平方米左右的城市更新規模，涉及700余萬套房屋。

如此大的增量市場，產業鏈上下游均大有可為。一方面，城市更新有利于拉動多方投資。城市更新是一個多維度、跨領域的長鏈條系統工程，涉及老舊小區改造、城中村改造、城市基礎設施升級以及綠色智慧城市建設等多產業體系，項目體量大，投資規模大，業態豐富，可激活房地產、綠色建筑、水泥、玻璃等多領域新增需求；另一方面，城市更新有利于營造新消費場景，深挖消費潛能。如今，城市更新早已不再是拆舊房子建新房子，愈發呈現綜合性業態的新特征。比如，城市更新不僅能促進基礎設施升級，還能帶動家居、裝修、家電等消費需求增長，特別是與文化建筑、商業及旅游場景結合，營造新打卡點等新型消費空間，釋放消費活力。

第二，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與。城市更新是一項長周期的復雜性工程，從初期拆遷到開發，再到建成運轉，都需要大量資金，單純依靠公共資金難以滿足。

要想解決大力推進城市更新項目的資金來源問題，需要在三方面發力，共同鑄就“吸金強磁場”。一是創新金融工具籌資，比如發行REITs、城市更新專項債券、開發性金融債及綠色債券等，滿足城市更新項目的多元化融資需求，為項目滾動開發及后期運維提供穩定融資現金流和長期資金支持；二是建立城市更新基金，引導長期耐心資本參與。比如，推廣政府和社會資本合作（PPP）模式就是有效途徑。從實操模式來看，由政府出資方代表和社會資本方成立項目公司，以項目公司作為項目投融資、建設及運營管理實施主體，將部分權利和收益讓渡給市場，吸引本地房企、全國性房企、險資以及各類金融機構等全面參與一二級聯動開發及后期運營，形成可復制、可推廣的經驗模式；三是運用投資人+EPC（工程總包）模式，增厚盈利空間。這種模式一般是由政府委托下屬國企與工程建設企業共同出資成立合資公司，由合資公司負責所涉及城市更新項目的投資和建設運營，項目收益主要為運營收益及專項補貼。但該種模式需要注意項目合規性，以免新增隱性債務。

第三，打造產城融合綜合體，解決“城市病”，建立可持續發展生態系統。一個城市更新項目立項之初，規劃階段要考慮綜合因素，不能把城市更新簡單理解為空間層面的“二次開發”“騰籠換鳥”，要轉變思路，摒棄開發思維，植入長期運營理念，推動區域經濟發展。

一方面，城市更新項目要緊密結合產業發展趨勢落地。一是促進城市傳統產業轉型升級，強化優勢產業發展韌性；二是引入新興產業，如將舊廠房改造成創意園區，發展新業態。另一方面，城市更新要實現可持續的“經營模式”。一是要建立專業服務體系，發揮企業運營優勢；二是要注重整體成片協同實施改造，既可降低成本又利于招商引資，提升城市產業協同發展競爭力。

總體而言，城市更新，可盤活存量資源，促進產業迭代升級，新舊共生，激發城市新活力。未來，因勢而謀、蓄勢而進，用好城市更新“金點子”，構建現代化城市高效能治理新格局，推動經濟高質量發展可期。

（來源：證券日報）