曾經(jīng)“招保萬金”之一的金地，迎來了上市24年后的首次虧損。3月24日晚，金地集團(tuán)發(fā)布2024年度業(yè)績報(bào)告顯示，2024年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約753.44億元，同比下降23.22%；歸母凈利潤虧損約61.15億元，同比下降788.54%。梳理發(fā)現(xiàn)，這是金地集團(tuán)自2001年上市以來，歸母凈利潤首次轉(zhuǎn)為虧損。對于歸母凈利潤虧損，金地集團(tuán)方面表示，受到銷售規(guī)模的縮減、開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的減少、結(jié)算毛利率的下滑，以及部分資產(chǎn)計(jì)提減值等因素的綜合影響。2024年金地集團(tuán)對部分資產(chǎn)計(jì)提的減值損失高達(dá)66.92億元，成為導(dǎo)致利潤虧損的關(guān)鍵因素。

歸母凈利潤暴跌788.54%

金地集團(tuán)2024年歸母凈利潤出現(xiàn)了自上市以來的首次虧損，虧損金額約61.15億元，同比大幅下降788.54%。 

梳理發(fā)現(xiàn)，作為2001年上市的老牌房企，金地集團(tuán)長期保持盈利，并于2020年觸及103.98億元的歷史峰值。然而，這一持續(xù)上漲趨勢在2021年發(fā)生轉(zhuǎn)折。自2021年開始，金地集團(tuán)歸母凈利潤便開始逐年下滑，2021年為94.1億元，2022年為61.15億元，2023年進(jìn)一步降至8.8億元。直至2024年歸母凈利潤虧損數(shù)額近乎虧掉了公司2022年和2023年的凈利潤總和。 

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，面對市場變化，部分房企開始采取促銷策略以應(yīng)對，導(dǎo)致了歸母凈利潤的下滑。同時(shí)，行業(yè)整體的下行趨勢也加劇了金地集團(tuán)的經(jīng)營壓力。謝逸楓進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多年的高速增長后，近年來逐漸進(jìn)入調(diào)整期，市場需求放緩，競爭加劇，這對房企的經(jīng)營能力和風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高要求。 

與歸母凈利潤一同下滑的還有營業(yè)收入。金地集團(tuán)2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約753.44億元，同比下降23.22%。梳理發(fā)現(xiàn)，2017年金地集團(tuán)營業(yè)收入約為372.62億元，隨后五年時(shí)間里營業(yè)收入穩(wěn)定上漲趨勢。 

歷年財(cái)報(bào)顯示，2018—2022年金地集團(tuán)營業(yè)收入分別為506.99億元、634.2億元、839.82億元、992.32億元、1202.08億元。但伴隨房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，在2023年金地集團(tuán)營收縮水至981.25億元，同比下滑18.37%。截至2024年末，金地集團(tuán)營收連續(xù)兩年呈現(xiàn)下滑趨勢。 

對于業(yè)績的變臉，金地集團(tuán)方面表示，受到銷售規(guī)模的縮減、開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的減少、結(jié)算毛利率的下滑，以及部分資產(chǎn)計(jì)提減值等因素的綜合影響。 

計(jì)提減值導(dǎo)致超50億元利潤虧損

歸母凈利潤暴跌的背后，計(jì)提減值成為吞噬利潤的最大黑洞。在發(fā)布財(cái)報(bào)的同日，金地集團(tuán)披露了2024年四季度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。根據(jù)公告內(nèi)容，2024年四季度公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)32.53億元，其中計(jì)提信用損失準(zhǔn)備合計(jì)14.87億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)17.04億元，計(jì)提商譽(yù)減值準(zhǔn)備6294萬元。 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年及第三季度，金地集團(tuán)已分別計(jì)提資產(chǎn)減值29.25億元和5.14億元，全年共計(jì)提減值金額達(dá)66.92億元。其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備共計(jì)40.66億元，占計(jì)提減值總額的60.76%。 

財(cái)報(bào)中提到，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要因廣州增城中新017項(xiàng)目、重慶大渡口項(xiàng)目－瑯澤、鄭州金地公園里、鄂州葛店格林映象等項(xiàng)目，因可變現(xiàn)凈值低于開發(fā)成本賬面金額，于2024年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)27.83億元。 

受到計(jì)提減值的影響，2024年金地集團(tuán)歸母凈利潤減少達(dá)50.47億元，占?xì)w母凈利潤虧損約61.15億元的82.53%。 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，銷售規(guī)模動態(tài)調(diào)整與銷售均價(jià)承壓構(gòu)成減值計(jì)提的核心誘因。當(dāng)銷售總規(guī)模收縮時(shí)，項(xiàng)目去化周期被動延長，存貨周轉(zhuǎn)效率下降，開發(fā)成本攤銷遞延，直接加劇存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 

高溢價(jià)拿地的代價(jià)

梳理發(fā)現(xiàn)，上述所提地塊多為金地集團(tuán)在近幾年高溢價(jià)拿地。例如重慶大渡口項(xiàng)目—瑯澤地塊，2017年，金地集團(tuán)以18.55億元溢價(jià)率126.71%競得，首次進(jìn)駐重慶市場。此外，廣州增城中新017項(xiàng)目地塊，2021年4月由金地集團(tuán)以9.18億元競得，溢價(jià)率31.5%。 

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，金地集團(tuán)過去幾年高溢價(jià)獲取的部分存貨價(jià)值已顯著縮水。從結(jié)算毛利率這一關(guān)鍵指標(biāo)來看，2020—2024年，金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率分別為33.6%、19.65%、19.96%、16.16%及14.11%，雖然在2022年有小幅增長，但整體仍保持下滑趨勢。 

中指研究院研究主管陶淑茹指出，除了關(guān)注企業(yè)經(jīng)營層面，還應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)負(fù)債狀況。高負(fù)債不僅提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，還制約了其在市場調(diào)整期的靈活性。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是確保企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。報(bào)告期末，金地集團(tuán)有息負(fù)債余額735億元，其中96.30%為銀行借款，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%。金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，凈負(fù)債率為49.1%。

來源： 北京商報(bào)