在經歷了年初兩個月因假期因素技術性回調后，4月1日統計發現，北京的二手房在3月突破1.9萬套，達到19234套，環比增長61.96%。數據增長的同時，市場也呈現出量價雙穩特征，即交易規模與成交價格趨穩。與去年底在政策驅動下的二手房成交量爆發式增長不同，多位頭部機構熱門片區的門店經理反饋，在沒有新增政策的前提下，3月成交量通過自行修復站到了一年來的高點，顯示出市場韌性。業內分析，這一表現標志著北京二手房市場已逐步擺脫政策依賴，進入自主調節的良性循環階段，企穩態勢進一步明確。

剛剛過去的3月，得益于政策效應的延續以及剛需購房群體需求的增長，北京二手房市場持續保持火熱態勢。

常年在樓市一線的二手房中介經紀人，最先感知到市場的變化。位于豐臺大井片區某頭部中介機構經紀人表示，3月門店已成交15套房源，相比2月的10套提升50%。如果計算上強意愿的訂單，預計本月成交房源可達到20套。

3月該門店已成交10套房源，較2月的6套增長66%。若計入意向強烈的訂單，預計本月成交房源可達15套。

從成交房源面積來看，60—80平方米的剛需戶型依然是銷售主力。該經紀人表示，該面積區間房源價格集中在200萬—300萬元以內，成交占比可達到70%。

該經紀人分析認為，該片區房源總價低、交通便利且周邊配有大型商超，因此受到首次在京置業年輕群體的青睞。

總價相對低、適用性好的戶型成為3月北京二手房市場的主要成交戶型。北京西城三里河和德勝片區，憑借優越的地理位置、成熟的生活配套和豐富的教育資源，一直是有娃家庭購房的熱門區域。

三里河片區某頭部中介機構經紀人表示，去年7月至8月期間，受二手房市場波動影響，成交一度陷入拉鋸。20組購房者咨詢電話中，有一半是咨詢面積約為120平方米的房源。如今，隨著市場回暖和房源總價的回調，大面積房源因價格提升性價比降低，所以咨詢小面積戶型的人數明顯增多。

“現在20組咨詢電話中，至少有15組是咨詢面積約為60平方米的房源。”該經紀人以3月成交的一組訂單為例說明，該組客戶是一對中年夫妻，考慮到孩子教育等問題，原計劃在該片區購買一套120平方米的房源，但在得知房屋總價需近1400余萬元后，無奈放棄，轉而購買了一套63平方米的小戶型房源。

用這對夫妻的話來說，63平方米的房屋足以滿足一家三口的居住需求，同時也能兼顧教育需求。與其在購房上多花費一倍的資金，不如將省下的錢用于后續的教育經費。

購房者買房需求變化的同時，小業主也沒有出現此前反彈時的漲價，而是更尊重市場定價。

位于豐臺棗園片區的某頭部中介機構經紀人表示，去年9月，北京樓市“組合拳”出臺前小業主為了成功售出房源，多采用“以價換量”的方式出售房源，彼時議價空間最高可達30%。

“組合拳”出臺后，部分優質房源因為咨詢量和帶看量的增加，導致小業主信心增強率先選擇回調價格，幅度最高至此前的20%。

然而，部分小業主的盲目漲價行為導致潛在客戶流失。但在政策的強力刺激下，此前持觀望態度的剛性需求購房者信心增強，合理的價格調整符合其心理預期，從而促使他們作出購房決策。

該經紀人認為，隨著政策效應的減弱，3月北京二手房市場的成交更多依賴于市場自身的需求。從其近期完成的5筆交易來看，價格調整幅度有所收窄。其中一套房源在1月掛牌時，價格比同小區同戶型房源高出15%，這導致該房源的帶看量和咨詢量遠低于其他房源。掛牌一個月后，小業主接受了經紀人的建議，將掛牌價下調至5%。盡管價格仍高于其他房源，但由于樓層、朝向等優勢，在價格調整后僅兩周內就吸引了10余組購房者咨詢，并于3月完成交易。

合碩機構首席分析師郭毅表示，這種現象主要源自市場對房價預期的理性回歸。當前市場呈現雙向調節特征，一方面，前期盲目調價的房源正在回歸合理區間，另一方面，老舊小區房源持續筑底。這種價格信號的穩定，促使買賣雙方形成更理性的決策機制——購房者不再因追漲恐慌入市，轉而從容篩選優質標的；持有多套房產的小業主則加速資產騰挪，主動掛牌非核心資產以優化配置。

在中原地產首席分析師張大偉分析看來，當前市場整體表現為價漲量穩，部分此前跌幅較大的區域，價格已有所回升。他表示，雖然前幾個月北京二手房價格有所上漲，但在3月，平穩成為主流趨勢。究其原因，影響樓市的基本面因素并未發生顯著變化。在政策支持下，市場正逐步企穩。

二手房市場熱度真實地體現在數據上，根據北京市住建委數據，3月北京二手房網簽量為19234套，環比增長61.96%，同比漲幅達34.69%。這一數據成為一年來北京二手房市場月度成交第二高峰，僅次于2024年12月政策落地后的成交量。特別要提出的是，在3月的最后一個網簽日，北京二手房當日網簽量達到1386套，日網簽破千套，也給小陽春的首月畫上了圓滿的句號。

郭毅分析稱，3月二手房市場成交升溫，首要驅動力源于教育配套需求。每年4月30日作為入學信息采集截止節點，促使上半年尤其是春節后形成特殊交易窗口期。對有學區需求的家庭而言，3月不僅是集中看房決策期，更是加速網簽流程的關鍵時段——為確保孩子順利入學，家長往往需在此前完成過戶手續。這種教育剛需與購房時效性的疊加效應，成為推動3月二手房市場成交走高的重要動能。

購房者本身的內需之外，近期，海淀等區域新房市場的火爆也為二手房交易注入了強勁動力，其外溢效應顯著推動了二手房成交量的攀升。據大興西紅門片區某知名中介機構經紀人透露，其3月促成交易的3筆訂單中，有2筆業務的小業主因已購置新房，為緩解后續還貸壓力出售現有房產。

“新房市場的活躍態勢對二手房市場產生了明顯的拉動作用。”該經紀人以近期完成的一筆交易為例，該小業主于去年底在西紅門區域購置了一套面積為130平方米的新房，在償還了3個月貸款后，感到償債壓力較大，加之所售房源因房齡較老，其出租收益不足以覆蓋每月貸款支出，因此選擇適當降低售價以加速房產流轉。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，隨著北京新房成交量連續5個月環比遞增，剛需群體向二手房市場分流趨勢明顯，形成“新房帶二手”的聯動格局。

根據麥田房產數據，3月截至30日，北京二手房（麥田覆蓋樓盤）新增掛牌房源環比上月高出31.2%，春節過后，小業主掛牌積極性顯著提高。

與此同時，春節后新增看房客戶也在迅速增加，麥田房產數據顯示，截至30日，3月新增客戶量和2月相比增長超過40%，春節積壓需求和節后新增需求集中釋放。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，總體而言，目前北京二手房市場依然保持在較高水平，這一表現總體上值得肯定。在政策層面，應積極發掘并充分利用潛在的政策資源，做好政策儲備，并可以借鑒如南京等地出臺的相關政策。若部分房源能夠實施“低首付、低月供”的購房措施，將有望進一步激活房地產市場。

來源：北京商報